IV: Cinco grandes dificultades de la inversión inmobiliaria.

Como he mencionado anteriormente en repetidas ocasiones, me encanta el mundo de la inversión inmobiliaria. Es una de mis pasiones además de ser por suerte mi profesión.

Sin embargo, no siempre es divertida, y es necesario que como potencial inversor conozcas los pros y los contras de la inversión inmobiliaria antes de adentrarte de pleno. No se trata de desmotivar a nadie o de replantear si vale la pena, sino de comprender todos los aspectos con los que conviviremos y conocer el camino antes de lanzarnos a la carretera. Las siguientes son las principales dificultades o situaciones delicadas que podemos encontrarnos como inversores inmobiliarios. Además, incluiré también un enfoque para superar cada una de ellas y poder así comenzar o continuar nuestro camino.

  1. Generar riqueza mediante inversiones inmobiliarias requiere su tiempo.

La inversión inmobiliaria no es una vía por la que hacer dinero rápidamente. No consiste en un evento determinado que nos llenará de riquezas sino en un proceso que implica trabajo y dedicación.

Es cierto que se han construido en todo el mundo y en todas las épocas grandes fortunas mediante inversiones inmobiliarias. Sin embargo, ninguna de ellas se construyó en un día.  Como hemos mencionado, la inversión inmobiliaria requiere dedicación consistente durante un largo periodo de tiempo. Las palabras clave son dedicación y largo plazo. ¿Estás preparado para los altibajos propios de la inversión inmobiliaria? Si es así, sigamos.

  1. La inversión inmobiliaria puede ser absorbente.

Como cualquier pasión o puesto de trabajo, la inversión inmobiliaria puede consumir tu tiempo y tus pensamientos de manera continua. Mientras descansas en casa o paseas por la ciudad, en cualquier momento del día tu mente comenzará a analizar otra oportunidad inmobiliaria, a calcular en cuanto se podría alquilar un  piso que ves a la venta o un local comercial disponible.

Asimismo, la inversión inmobiliaria no ofrece un plan de 30 días de vacaciones al año. Los problemas pueden surgir en cualquier día del año. Un calentador de agua o un lavabo no pensará en respetar tus domingos o tus vacaciones antes de romperse. Sin embargo, tu negocio inmobiliario puede delegar cualquiera de estos problemas con un plan previo, asegurándote no acudir personalmente a reparar baños o poder disfrutar de un viaje o unas vacaciones sin sobresaltos.  Y, si eres un apasionado de la inversión inmobiliaria, podrás pasarte las vacaciones paseando por las playas mientras te preguntas cuánto costarán esos apartamentos y por cuanto se podrían alquilar.

  1. La inversión inmobiliaria es un negocio social, deberás tratar con mucha gente.

Como inversor inmobiliario no eres una entidad aislada. Para este negocio es necesario estar en contacto con, sí, otras personas. Y en muchos casos, como en cualquier ámbito de la vida, será necesario tratar con personas que no serán especialmente amables o fáciles de tratar.

Desde contratistas, inquilinos, banqueros, constructores, vendedores… en cualquier parte puedes encontrarte personas con las que no será fácil tratar, y habrá casos en los que se unirán a situaciones ya de por sí difíciles. Será necesario despedir a un fontanero, electricista o pintor si no ha hecho bien su trabajo, cambiar de gestor inmobiliario si no es capaz de resolver las vacantes del piso lo suficientemente rápido o escuchar a unos inquilinos por enésima vez por qué se retrasaron en el pago del alquiler. Incluso tendrás que echarlos si es necesario.

Asimismo, es posible limitar los riesgos de encontrarte personas no del todo profesionales  con una pequeña investigación previa para buscar un buen fontanero, pintor o electricista, lo que reducirá la probabilidad de tener que despedir a esa persona en un futuro.  Solicitando información y ciertos requisitos a tus inquilinos serás capaz de descartar los que pudieran generar problemas. Delegando ciertas tareas (como llamadas telefónicas o enseñar los pisos vacíos) a un buen gestor inmobiliario podrás disminuir la interacción y dificultades de encontrar gente difícil.

  1. La inversión inmobiliaria requiere papeleo y contabilidad.

Este aspecto es uno de los olvidados antes de adentrarse en el mundo de la inversión inmobiliaria: hay mucho papeleo que hacer y muchas cosas que controlar. Desde alquileres a impuestos, seguros, amortizaciones, gastos financieros… una parte importante de cualquier inversión inmobiliaria consiste en tener el negocio controlado y organizado.  Si no eres capaz o no te gusta esta parte del mismo lo mejor es delegarlo a un profesional inmobiliario que lo gestione eficazmente.

Asimismo, en cualquier propiedad inmobiliaria es imprescindible llevar la contabilidad, lo que puede suponer un reto para muchos. Los procedimientos básicos de la contabilidad inmobiliaria no son difíciles de aprender, y existen programas muy sencillos de utilizar. Si estás acostumbrado a utilizar tablas de datos u hojas de cálculos puede ser posible llevarlo de esta manera, pero prepárate para un montón de ellas. Cada recibo, factura o justificante de gasto debe quedar registrado, así como cada pago realizado o cada ingreso que obtengas. Los impuestos que tendrás que pagar dependen de tenerlo todo en orden, y es una parte importante de la inversión inmobiliaria.  De nuevo, si no sabes o no quieres llevar esta parte del negocio como es la contable y fiscal, un buen asesor puede ser la solución para ahorrarte mucho tiempo y quebraderos de cabeza.

  1. Puedes perder tu dinero.

Por último, la inversión inmobiliaria no está exenta de riesgos. Como cualquier tipo de inversión, puedes acabar perdiendo tu dinero o una parte de él. De hecho no todas las oportunidades inmobiliarias serán un éxito. Un buen número de inversores inmobiliarios no profesionales pierden dinero o no obtienen de su inversión todo el potencial que tienen porque no manejan sus inversiones inmobiliarias como lo que realmente es: un negocio. Existen por supuesto muchas maneras de disminuir el riesgo a asumir y de aumentar tus probabilidades de éxito, y estar leyendo estas líneas es una de ellas.

Existen también otro tipo de contras en la inversión inmobiliaria que no he mencionado al ser de menor importancia, pero que puede que hayas oído directamente de propietarios o inversores inmobiliarios de cualquier tipo. De hecho, ninguno de las siguientes problemas son inasumibles, y con la suficiente educación inmobiliaria y un sistema o actuación en caso de que sucedan todo saldrá bien.

La inversión inmobiliaria no consiste en reparar baños a las 2 de la mañana.

Seguramente hayas escuchado una de las mayores escusas de mucha gente para descartar cualquier intento de aprender sobre la inversión inmobiliaria. Puede que la mayor excusa sea la siguiente: ‘No quiero tener que ir y reparar un lavabo a las dos de la mañana’.

Sobre esto poco que comentar. El único inversor inmobiliario que debe arreglar lavabos a las dos de la mañana no puede considerarse un inversor profesional. Puede que estén gestionando su inversión inmobiliaria como afición o por unas circunstancias determinadas que le han llevado a participar en ello, pero desde luego no como una empresa inmobiliaria.  Muy rara vez (quizá cada muchos años) tendrás que ocuparte de alguna emergencia en mitad de la noche y, cuando esto suceda, la mayoría de las veces ni siquiera será una emergencia.

Por supuesto que puede pasar cualquier cosa en mitad de la noche, pero el 99,9% de las veces podrá arreglarse a la mañana siguiente. Y en el 0.1% de los casos restantes, cuando suceden emergencias reales en mitad de la noche, existen personas a las que llamar cuyo trabajo consiste en atender esos casos (normalmente un buen seguro de hogar será la solución). En ningún caso un inversor inmobiliario tendrá que ir a arreglar un lavabo en mitad de la noche, y tú tampoco deberías hacerlo. Como hemos mencionado en varias ocasiones, es tu responsabilidad crear un sistema a tu medida, así que no crees un sistema de trabajo con respecto a tus inversiones inmobiliarias en el que ir a arreglar lavabos en mitad de la noche sea siquiera posible.

Esta no es más que una excusa que muchas personas utilizan para ni siquiera intentar cualquier cosa fuera de lo habitual. Decir ‘no quiero ser inversor inmobiliario y tener que reparar baños a las 2 de la mañana’ es mucho más fácil que decir ‘No quiero invertir mi tiempo y energía en aprender sobre inversiones inmobiliarias y la oportunidad de ser más financieramente independiente’.

Pregúntate, ¿en cuál de estos grupos te encuentras?

 

Inversión Inmobiliaria: ¿Por qué muchos fracasan?

La inversión inmobiliario llegó a ser muy popular hace no demasiados años en nuestro país. Muchas personas comenzaron con apartamentos en alquiler, una finca o casa de capo o con la intención de comprar y vender un piso porque siempre subirían. Incluso muchos llegaron a tener un patrimonio inmobiliario importante. Sin embargo poco después muchos de esos inmuebles acabaron en impagos y ejecuciones hipotecarias.  Muchas de esas personas trabajaron duro durante años y se adentraron en inversiones inmobiliarias con esperanza, que se vino abajo junto con su riqueza tiempo después. La gran mayoría ni siquiera se planteará de nuevo ser inversor inmobiliario.

La gran pregunta es: ¿Por qué? ¿Qué falló?

Si la inversión inmobiliaria es un buen método de inversiones, y estoy firmemente convencido de ello, ¿por qué muchos inversores inmobiliarios fracasan en el intento?

Y más importante si estás leyendo esto es, ¿cómo puedo eliminar las posibilidades de fallar yo como inversor inmobiliario?

Esta pregunta es una de las grandes cuestiones escuchadas a diario, pues todos conocemos a personas que encajarían en la descripción anterior. ¿Qué diferencia a aquellos inversores inmobiliarios que tienen éxito de aquellos que fracasan? ¿Existe simplemente gente con suerte y otros sin ella?

En el mundo de la inversión, todo el mundo es un genio en un mercado alcista, pero la inversión inmobiliaria no consiste en adivinar tendencias o giros de mercado, si bien ayuda bastante. Veamos las posibles razones por las que nuestra inversión inmobiliaria podría convertirse en un fracaso y veamos cómo podemos protegernos de cada una de ellas.

Riesgo.

El riesgo existe. Como cualquier inversión, la inmobiliaria no está exenta de él. El riesgo se ubica en cada propiedad inmobiliaria de múltiples maneras. Si algo puede salir mal, simplemente debemos asegurarnos de que cuando así sea no quedemos fuera de juego.

Bien sea por un exceso de préstamos, adquirir muchas propiedades demasiado rápido o no saber gestionar cualquier aspecto de la inversión inmobiliaria. Cualquiera que sea la razón, el riesgo puede ser demasiado grande y perder una buena parte de la inversión.

¿Cómo podemos prevenirlo? ¿Evitamos por completo el riesgo? ¿Busco solo inversiones inmobiliarias 100% seguras? Por supuesto que esto último no existe. Como asesor financiero, inversor y agente inmobiliario, si alguien me pidiera propiedades porque está buscando una inversión 100% segura le invitaría a un café y seguramente recomendaría otras opciones. El riesgo existe en las inversiones inmobiliarias. El riesgo es una parte inherente a los negocios, a la inversión y al emprendimiento. Es necesario aprender a navegar en situaciones arriesgadas para conseguir el éxito.

No puedes saber de antemano las dificultades que tendrás la semana próxima ni los obstáculos que deberás superar el próximo año. Debes conocer los peligros de una actividad como la inversión inmobiliaria y trabajar para evitar potenciales problemas, llevando así un buen chaleco salvavidas que te mantenga a salvo hasta llegar a buen puerto.

Antes de finalizar recomiendo pensar (y apuntar) todos los riesgos, peligros y situaciones que pueden ir mal y qué haríamos en ese caso, así como las consecuencias sobre nuestro patrimonio y nuestra vida. La inversión inmobiliaria ofrece grandísimas posibilidades, pero es un arma de doble filo que también implica una serie de peligros que debemos conocer y minimizar.

Inversión Inmobiliaria: ¿Suficiente Educación?

Mucha gente se atrevió en años pasados a ser inversores inmobiliarios sin saber realmente lo que estaban haciendo. Simplemente pensaron que la inversión inmobiliaria era un buen camino, todo el mundo estaba ganando dinero, así que se lanzaron a adquirir propiedades.

Pensaron que por el simple hecho de comprar un piso, una finca o un apartamento iban a tener éxito. En no pocos casos en los que se adquirió una propiedad inmobiliaria se analizó, por llamarlo de alguna manera, simplemente esa misma propiedad inmobiliaria.  Una. Y ninguna más. No importaba si habían comprado una propiedad inmobiliaria con un flujo de efectivo negativo con condiciones financieras muy mejorables. La vivienda siempre iba a subir.

La solución a estos problemas es una mayor educación.

No estoy hablando de una educación formal en la que necesitemos un doctorado para comenzar, ni mucho menos, o la educación obtenida tras leer un único libro sobre inversión inmobiliaria, aunque es un buen comienzo.  Hago referencia a dedicar el tiempo suficiente  a adquirir unos conocimientos y habilidades que serán necesarios para tener éxito como inversor inmobiliario, mediante una variedad de métodos incluidos foros o mentores, blogs o este libro que estás leyendo, entre muchos otros.

Asimismo, te animo a que sigas aprendiendo mediante libros que podemos adquirir en la biblioteca, ponencias o foros de inversión inmobiliaria u otros métodos muy económicos. No es necesario gastar miles de euros en educación en inversión inmobiliaria. La información está hoy día disponible, a tu alcance, pero nadie más que tú puede trabajar en su educación inmobiliaria.

Inversión Inmobiliaria: ¿Suficiente Análisis?

Cuando realicé mi primera inversión inmobiliaria hace años, por supuesto pensaba que sabía lo que estaba haciendo, pero cometí algunos errores que podrían haberse evitado o simplemente existen partes de ese proceso que podrían haberse hecho mucho mejor.

Uno de los fallos más recurrentes en nuevos (y no tan nuevos) inversores inmobiliarios es la falta de análisis, lo que a largo plazo puede conducir al desastre. Muchos inversores compran inmuebles sin realizar el análisis y tener los números a favor. Sin las matemáticas aplicadas a la inversión inmobiliaria es imposible sacarle todo el jugo a cada una de las oportunidades que se presenten.

El futuro es imposible de predecir, pero con un análisis sólido es mucho más sencillo conocer cómo se comportará cada oportunidad inmobiliaria que se nos presente. Hablaremos más adelante sobre el análisis necesario para adquirir una propiedad, y es una de las partes más importantes de la inversión inmobiliaria. Como adultos, un fallo en una operación no nos hará suspender un examen, pero nos llevará a perder un dinero que nos ha costado mucho obtener.

¿Trabajas en tu negocio o para tu negocio?

¿La inversión inmobiliaria es tu negocio o tu hobby?

Creo que una de las grandes razones por las que muchos inversores fracasan es que no tratan sus negocios como negocios.

  • No desarrollan sistemas que les ayuden a crecer.
  • Tratan a sus inquilinos como amigos.
  • No establecen filtros y métodos para encontrar buenos inquilinos.
  • No dedican tiempo a analizar y conocer el sector inmobiliario local.
  • No conocen con detalle el retorno de su inversión.
  • O simplemente tratan su inversión inmobiliaria como un pasatiempo.

Si estás totalmente comprometido a evitar fallar como inversor inmobiliario, deberás tratar cada una de tus propiedades inmobiliarias como el presidente de una compañía dirige una gran empresa, porque eso es lo que es para ti.  Debes conocer la situación de tu compañía, su salud financiera, contratar a las personas adecuadas para realizar las tareas adecuadas y pensar continuamente en encontrar la mejor manera de mejorar tu negocio y convertirlo en una empresa solvente y duradera.

¿Entonces por qué fallan muchos inversores inmobiliarios?

Un inversor inmobiliario puede fallar por muchas razones. Sin embargo, existen una serie de errores que parecen repetirse frecuentemente y llevar a muchas personas con ganas de comenzar en el mundo de las inversiones inmobiliarias perdiendo mucho dinero y revendiendo sus propiedades de mala manera o mediante ejecuciones hipotecarias.  No seas ese tipo de inversor inmobiliario.

Si quieres evitar perder dinero y malgastar una gran cantidad de esfuerzo presta atención a los siguientes puntos:

  • El riesgo es una herramienta poderosa a la vez que peligrosa, trátalo con cautela.
  • Construye una formación sólida antes de lanzarte a la inversión inmobiliaria.
  • No olvides las matemáticas. Debes conocer los números de cualquier oportunidad inmobiliaria.
  • Trabaja en crear tu negocio, no para tu negocio. Trata tus inversiones inmobiliarias como tu empresa, pues así es.