II: Inversión Inmobiliaria ¿La mejor opción para nuestro dinero?

Dentro del sector inmobiliario existen diferentes aspectos en los que se puede obtener dinero con mayor o menor riesgo. Cada día se nos presentan diferentes opciones para colocar nuestro dinero por parte de nuestro banco, conocidos o medios de comunicación: “La inversión en letras del tesoro es segura. Los depósitos bancarios son tu mejor opción. Los mercados financieros van a subir en los próximos meses.”

Sin menospreciar ninguna de estas opciones, pues cada una de las opciones de inversión será adecuada en función del perfil de cada uno y los motivos para ello, la inversión inmobiliaria una gran opción a considerar. Veamos por qué.

Inversión Inmobiliaria: Características únicas

Capacidad de adquirir inmuebles con apalancamiento.

La inversión inmobiliaria permite utilizar capital procedente de bancos o de terceras personas para incrementar la rentabilidad potencial. Esto es lo que se conoce como apalancamiento. En otras palabras, no necesitas tener el 100% del precio de un inmueble en dinero en efectivo para poder comprar una vivienda.  Veremos más adelante las implicaciones que esto tiene de cara a la inversión inmobiliaria, pero por ahora pensemos como este factor nos permite adquirir inmuebles de cualquier tipo teniendo mucho menos dinero del que necesitaríamos para adquirir acciones u otras inversiones del mismo tamaño.

Involucrarse y vivir el proceso de inversión

En la inversión inmobiliaria no es solo posible multiplicar la inversión mediante dinero ajeno, sino que también cabe la posibilidad de aplicar tu tiempo y habilidades para acelerar el proceso, algo difícil de hacer en otro tipo de inversiones. En otras palabras, es posible involucrarse y realizar el trabajo necesario para reformar o habilitar una vivienda. Si deseo aumentar mis relaciones sociales para conseguir capital de inversores privados puedo hacerlo. Si deseo aumentar mi conocimiento sobre el mercado inmobiliario o cualquier aspecto para encontrar oportunidades puedo hacerlo. La inversión inmobiliaria es un arte que otorga la posibilidad de involucrarse directamente en la construcción de nuestro futuro.

Gestión directa de la inversión

He de reconocer antes de nada que soy una persona detallista y que busca tener todo absolutamente controlado en lo que al trabajo o los negocios se refiere, lo que es totalmente posible mediante la inversión inmobiliaria. La gestión de propiedades en alquiler nos convierte en el eje central y el máximo responsable de los resultados de la inversión. Es posible delegar cualquier aspecto del mismo, sin embargo en último término la responsabilidad y la gestión recae sobre uno mismo.

Depende de uno mismo realizar o supervisar el análisis de una vivienda o local comercial antes de su compra,  asegurarnos que se encuentra en buenas condiciones para su alquiler, conocer su estado actual y diseñar un plan para su viabilidad o  asegurarnos de que cada propiedad ofrece el máximo rendimiento posible.  La inversión inmobiliaria se diferencia de otro tipo de opciones en que nuestro rendimiento no depende de un consejo de dirección en Madrid, Londres o Nueva York, de los tipos de interés o del cambio de divisas. Yo soy el responsable de mis inversiones inmobiliarias de manera directa y personalmente.

Siempre necesitaremos un techo bajo el que cobijarnos.

El mercado inmobiliaria ha tenido siempre sus momentos de euforia o sus momentos de pánico, pero una característica básica de la inversión inmobiliaria es que la demanda siempre existe. Todo el mundo necesita un lugar donde vivir, y a diferencia de la empresa tecnológica que subirá muchísimo en la bolsa, la compra o alquiler de inmuebles seguirá existiendo en el futuro. Es más, tras los últimos años de crisis en el sector y el aumento de la movilidad de los más jóvenes la demanda de viviendas de alquiler en Alicante y otras ciudades no han hecho más que aumentar, y se prevé que se mantenga esta tendencia a favor del alquiler frente a la compra.

Lleva funcionando durante siglos.

Quizá uno de los grandes beneficios de la inversión inmobiliaria es la prueba fehaciente de que le ha funcionado a miles de personas antes que a nosotros. Desde los inicios de la civilización, las personas que poseían las tierras obtenían riqueza por su explotación, alquiler o cesión mediante tributos, diezmos o rentas.  Hoy, a pesar de que los términos y condiciones han cambiado, la base sigue siendo exactamente la misma que entonces.

Relativamente estable y predecible.

Sí, eventos como el colapso de los mercados financieros en 2007 y la crisis del sector inmobiliario suceden.  Pero para los inversores inmobiliarios basados en el rendimiento a largo plazo y el arrendamiento de sus inmuebles no ha supuesto un golpe como para la mayoría de especuladores novatos que buscaban aprovecharse de la moda de la inversión inmobiliaria ya que “el precio de la vivienda siempre sube”.

Asimismo, podría argumentar que la crisis inmobiliaria comenzada en 2007 era predecible para aquellos profesionales que estaban atentos. Una de las características de las tendencias inmobiliarias es el movimiento cíclico de los precios que nunca termina. Una vez que poseemos la formación adecuada para identificar el ciclo y las tendencias del mercado, el viejo proverbio bursátil de “compra barato, vende caro” será posible de conseguir.

Inmensa Variedad de Oportunidades Inmobiliarias.

Existe dentro de la inversión inmobiliaria una grandísima variedad de activos por los que decantarnos. Si buscamos inmuebles para gestionar su alquiler y beneficiarnos de su revalorización es posible encontrar oportunidades inmobiliarias en forma de pisos en Alicante centro o cualquiera de sus barrios, casas en planta baja, casas de campo, pisos para estudiantes, estudios, edificios de oficinas, locales comerciales, terrenos agrícolas, alquileres vacacionales y un largo etcétera.  Una vez dentro de cada una de estas opciones podremos encontrar inmuebles de gran tamaño o tamaño reducido, pisos nuevos, casas viejas para reformar, chalets espectaculares, locales casi en ruinas, inmuebles en zonas de costa, en el centro de la ciudad… las opciones son infinitas, como lo es también la capacidad de especialización y el convertirse en un referente en un área dentro de la inversión inmobiliaria de Alicante.

Relativamente Sencillo.

Aunque no es prudente afirmar que la inversión inmobiliaria es fácil, sí que es posible afirmar que en comparación con otro tipo de inversiones puede ser más sencilla de llevar a cabo correctamente con un nivel menor de riesgo, suponiendo una preparación suficiente o un asesoramiento adecuado.  Por supuesto, la gestión implica muchísimo más que comprar un piso en Alicante y buscar inquilinos para que lo habiten, pero la estrategia general no es excesivamente compleja de aprender si contamos con la capacidad y dedicación suficiente como para aprender, y desde luego, no es más complicada de dominar que otro tipo de inversiones. Asimismo, existe gran cantidad de material disponible para aprender sobre inversiones inmobiliarias y gente dispuesta a ayudarte con las dudas que pueden surgir en el camino del inversor.

Comprar por debajo del precio de mercado es posible

“El precio es lo que se paga. El valor es lo que se obtiene”.

Imagina que tras analizar una empresa brillante deseas invertir en ella, abres una cuenta de valores y le dices a tu gestor que compre esa acción hoy mismo pero no al precio al que está, sino un 20% por debajo del precio actual. ¿Suena extraño, verdad?

Una de las grandes razones por las que me apasiona la inversión inmobiliaria es la posibilidad de encontrar inmuebles que se encuentren por debajo del precio de mercado. En otras palabras, la posibilidad de encontrar oportunidades. Pisos que podrían valer 150.00 euros pero que compramos por 120.000, o un local comercial que los actuales propietarios quieren vender cuanto antes para obtener liquidez. Lograr la capacidad de identificar estos inmuebles es esencial para obtener riqueza a largo plazo mediante la inversión inmobiliaria, aspecto que veremos más adelante en gran profundidad.

El uso de información privilegiada es legal.

En los mercados financieros existe el concepto de ‘insider trading’ o el uso información privilegiada o interna para la inversión. Este hecho se produce cuando un inversor u operador obtiene un rendimiento al tener acceso a algún tipo de información secreta o interna de una empresa que le lleve a comprar o vender en un momento concreto. Esta práctica es ilegal dentro de los mercados financieros, y puede suponer una costosa multa o la inhabilitación como operador bursátil.

Sin embargo, al invertir en el sector inmobiliario podemos aprovechar cualquier fuente de información que nos beneficie a la hora del análisis de propiedades. Tener conocimiento de la construcción de nuevas zonas verdes o los planes urbanísticos de una zona de la ciudad me permitirá analizar la tendencia inmobiliaria y buscar inmuebles en un área concreta. Del mismo modo, si existen noticias de que una zona empeorará por cualquier causa será posible vender un piso o un local comercial antes del descenso de los precios.  Y, al contrario que sucede con los mercados financieros, esto es totalmente legal y recomendable como inversor inmobiliario. En la mayoría de casos toda la información  necesaria está disponible públicamente, a pesar de que la mayoría de personas la desconozcan.

El dinero trabaja para ti aunque no estés presente.

No es necesario que estés presente para obtener un rendimiento de la inversión inmobiliaria. La idea de poder obtener dinero sin estar físicamente presente es importante. Supone la diferencia entre una inversión y un trabajo, siendo formas muy diferentes de ganar dinero. Sin embargo, la gestión de inversiones inmobiliarias no es por lo general una actividad totalmente pasiva (a no ser que deleguemos la gestión y nos dediquemos únicamente a recibir los rendimientos de nuestros inmuebles). Asimismo es posible crear un sistema o estrategia que implique delegar ciertas tareas, centrándonos en las partes más atractivas.

Múltiples vías de obtener rendimientos.

Como agente inmobiliario estamos inmersos en la compra venta de inmuebles cada día, y conocemos personas que se dedican a la compra venta de inmuebles en un plazo relativamente corto. La idea de comprar un inmueble, realizar las reformas adecuadas y aportarle un nuevo diseño para venderlo posteriormente es una posibilidad entre las tantas que ofrece el mundo inmobiliario. Este enfoque, diferente al de inversión inmobiliaria a largo plazo consistente en comprar y alquilar, supone realizar una actividad y un trabajo por completo.

Aunque se pueden obtener ganancias al vender una vivienda, estaríamos aprovechando solo una de las vías de obtención de riqueza que nos ofrece la inversión inmobiliaria, y deteniendo la obtención de ingresos en el momento en el que se produce la venta.

Cabe la pena conocer otra vía de inversión inmobiliaria que se beneficia no de uno sino de cuatro vías diferentes para obtener beneficios: la inversión inmobiliaria mediante compra y alquiler de inmuebles de cualquier tipo.

 Estas vías son la apreciación, el flujo de efectivo, el ahorro fiscal y la reducción del préstamo hipotecario. Veamos con detalle cada una de ellas.

  1. Aumento de Precios – Apreciación inmobiliaria.

La definición más simple de la apreciación inmobiliaria es el aumento en el precio de un inmueble por el simple paso del tiempo. El valor de mercado de un piso, una vivienda o un local comercial adquirido hace veinte años puede ser hoy día mayor al precio que pagamos por él.

Existen dos vías principales del aumento del valor de un inmueble: natural o de manera forzada.

La apreciación inmobiliaria natural es la tendencia al aumento de precios del sector inmobiliaria con el paso del tiempo. Este tipo de apreciación se debe a múltiples factores, como son la inflación (el aumento de los precios de una economía con el paso del tiempo), la escasez de terreno, viviendas construidas o locales comerciales en una zona determinada o el aumento de la demanda por factores demográficos, entre muchos factores. Si la finca o el terreno que poseían tus abuelos vale hoy día varias veces lo que pagaron hace 50 años, eso es apreciación natural.

Además de por el simple paso del tiempo, es posible llevar a cabo acciones para mejorar una vivienda o un local comercial y aumentar con ello su precio. Tanto cambiar la cocina o el baño de un piso en Alicante como modificar la distribución de un local comercial son ejemplos de este tipo de apreciación, así como la renovación de la pintura, cambiar los suelos o actualizar la distribución y el mobiliario. En estos casos el incremento de valor de un inmueble se produce de manera inmediata una vez que finalizamos el proceso de mejora. Como mencionamos anteriormente, la compra venta de inmuebles en el corto plazo aprovecha al máximo esta vía para obtener rendimientos económicos.

Sin embargo, la búsqueda de beneficios mediante la apreciación inmobiliaria conlleva sus riesgos. En los primeros años de siglo los precios del mercado inmobiliario español e internacional aumentaron con locura. Muchas personas se adentraron en el mundo de la inversión inmobiliaria sin la preparación y los conocimientos adecuados, o un buen asesoramiento que los supla. Se compraron propiedades horribles con el convencimiento de que aumentarían su precio en el futuro. No se realizó el análisis necesario para toda inversión inmobiliaria. No importaban los gastos que había que afrontar al poseer una propiedad inmobiliaria o el dinero que nos costaba mes a mes, si en un par de años la venderíamos por mucho más y recuperaríamos todo ese dinero.

Esta teoría de que el precio siempre sube trajo efectos muy negativos para muchas personas atraídas por el dinero fácil proveniente de la inversión o la especulación inmobiliaria sin el conocimiento y análisis adecuado.

No se puede pasar por alto el importante papel que supone la apreciación de inmuebles para los inversores inmobiliarios, como tampoco se debe obviar el riesgo que conlleva. Tomando un enfoque conservador sobre la gestión de inversiones inmobiliarias se recomienda considerar la apreciación como la guinda del pastel, un extra que aumentará nuestro rendimiento, pero en ningún caso como el elemento básico de inversión.

 Es recomendable invertir en zonas donde se produzcan esos aumentos de precio, pero no debe ser el factor determinante a la hora de realizar una inversión inmobiliaria, pues en ese caso confiamos en que los precios futuros aumenten para conseguir una buena inversión, lo que supone basarnos en la esperanza a futuro más que en el análisis de la situación actual. ¿Continuarán los precios al alza gracias a la inflación, la escasez de suelo o el aumento de la demanda?  Puede ser, o puede que no, por lo que tomemos el concepto de apreciación inmobiliaria como lo que realmente es: una posible recompensa que convierta en excepcional una buena inversión inmobiliaria.

Pasemos ahora a otro de los factores de ingresos en la inversión inmobiliaria: El flujo de efectivo.

  1. Flujo de Efectivo.

En términos sencillos, el flujo de efectivo es la cantidad de dinero que queda en un negocio una vez que se ha pagado todo lo necesario para obtenerlo. El flujo de efectivo difiere ligeramente de los ingresos y los gastos a nivel contable pues son los cobros (dinero que entra en el negocio) y los pagos (dinero que sale del negocio) las variables que se miden para obtenerlo. En cuanto a la inversión inmobiliaria, podemos calcular este valor en términos de efectivo mensual, incorporando la renta mensual que obtenemos por el alquiler de un piso o un local comercial y descontando los pagos que debemos hacer como propietarios, como son el pago de la financiación o hipoteca del inmueble (amortización + intereses), impuestos, seguros, reparaciones, mantenimiento, etc.

Para comprender perfectamente la naturaleza del flujo de efectivo es necesario comprender qué son los ingresos y gastos y las diferencias entre ambos, y es en este punto donde se encuentra el punto débil de  muchos inversores inmobiliarios. Al fin y al cabo, el principal análisis a realizar antes de comprar un inmueble es conocer con la mayor precisión posible cuánto dinero obtendremos por su alquiler y cuánto nos costará mantenerlo.

Aunque conocer con certeza el flujo de efectivo de una inversión inmobiliaria es imposible, sí es posible realizar una estimación muy precisa conociendo los datos del mercado inmobiliario de la zona, por ejemplo la ciudad de Alicante, el momento donde se encuentra a nivel local y regional y teniendo experiencia o asesoramiento sobre inversiones inmobiliarias en Alicante u otros lugares.

La generación de flujo de efectivo es posiblemente la vía de generar riqueza más importante de la inversión inmobiliaria. El aumento de valor o apreciación de un inmueble está bien, pero lo que la mayoría de inversores inmobiliarios buscan, incluyéndome en este grupo, es un retorno sólido y estable de la inversión, lo que se consigue con el análisis y control del flujo de efectivo. Queremos como inversores que inmueble a adquirir genere dinero a nuestro favor desde el día de la compra o tan pronto como sea posible.  No quiero comprar bajo un escenario hipotético de apreciación de precios dentro de x años, sino que busco comprar por la realidad actual y los rendimientos que puede generar un inmueble desde el día después de su compra.

El flujo de efectivo es el flujo sanguíneo de la inversión inmobiliaria. Mantén controlado la presión con la que fluye el dinero y seguirás la vía correcta. Obtén un flujo de efectivo negativo mes a mes y solo seguirás el camino hacia la ruina financiera.

  1. Ahorro Fiscal.

Los rendimientos obtenidos de inversiones inmobiliarias pueden suponer para el inversor una tributación menor en comparación con otras vías. La inversión inmobiliaria cumple una función muy importante al poder ofrecer opciones en cuanto a vivienda, lo que regula los precios tanto de compra como de alquiler del sector inmobiliario. En España, de manera indirecta se recompensa la obtención de rentas inmobiliarias en el caso de viviendas con un tratamiento fiscal más favorable que en otro tipo de inversiones. Se fijan reducciones muy atractivas al rendimiento obtenido por esta actividad, lo que aumenta el dinero final que obtendremos en nuestro bolsillo. Desde luego se pagan muchos menos impuestos aun teniendo un mayor ingreso por la vía de inversiones inmobiliaria que por la vía del trabajo o de otro tipo de inversiones.

Esto no significa que debamos simplemente lanzarnos a la inversión inmobiliaria por los beneficios fiscales. Los beneficios fiscales nunca podrán convertir una mala opción de inversión en una buena, pero puede implicar el pasar de una buena oportunidad a una gran opción de inversión. Como agente inmobiliario y asesor financiero he de recomendar que antes de tomar una decisión de inversión inmobiliaria (o de cualquier tipo) es necesario tener conocimientos inmobiliarios y financieros o contar con un buen asesoramiento para completar con éxito el proceso de inversión inmobiliaria, pues son muchos los errores que podemos cometer o más que eso son muchas las partes en las que podríamos mejorar dominando estas áreas.

  1. Capital Amortizado: Amortización del Préstamo Hipotecario.

La cuarta y última vía por la que ganamos dinero mediante la inversión inmobiliaria es por la amortización del préstamo de la hipoteca. Consiste sencillamente en lo siguiente: Obtener una hipoteca para adquirir una propiedad y usar parte de los ingresos que pagan los inquilinos para ir pagando mes a mes el dinero que nos han prestado Hemos comentado que el flujo de efectivo de una propiedad supone los cobros totales menos todos los pagos que hemos realizado para mantener la vivienda o local. En muchos casos el mayor gasto al que debemos hacer frente es el pago mensual de la hipoteca.

Si analizamos con detalle qué estamos pagando cada vez que nos cobran uno de estos pagos veremos que, en realidad, cada cuota posee dos partes diferenciadas:

  • Amortización de Capital
  • Intereses

La amortización del capital supone el descenso de la cantidad actual de deuda que tenemos con el banco o con el prestamista, mientras que la parte de intereses implica el gasto que tenemos por haber recibido el capital del préstamo, en función del tipo de interés y plazo que hayamos pactado al comienzo del mismo.  Por ejemplo, y poniendo un caso real de inversión, si tenemos cada mes un pago de hipoteca de 2.338,51€ €, una parte de ese pago va a suponer la amortización del capital que debemos: 1.789,38 €, y el resto del dinero, 549,13€ se utiliza para pagar los intereses.

 En España el método más utilizado para el cálculo de las cuotas es el sistema de amortización francés, caracterizado por mantener las cuotas constantes. Para mantener unas cuotas similares (suponiendo que no existan variaciones en el tipo de interés) se calcula una cuota en función del capital total y el plazo del préstamo. Cada mes el banco recibe los intereses en función al capital pendiente de amortizar, y el resto se utiliza para aminorar la deuda pendiente. Por ello, durante los primeros años de hipoteca pagaremos una cantidad mayor de intereses que de capital, mientras que en los últimos meses del préstamo se abonará una cantidad mucho menor de intereses y una gran parte a pagar el capital pendiente de amortizar.

Por ejemplo, suponiendo que encontramos una oportunidad de inversión inmobiliaria y tenemos una hipoteca de 100.000 €, con un plazo de veinte años y a un tipo fijo del 3%; las cuotas resultantes serán de 554,60€ durante los 240 meses de duración. En la primera cuota la cantidad destinada a los intereses será de 250€ y el resto: 304,60€ irán destinados a reducir la deuda pendiente. Sin embargo, tras casi 18 años de préstamo, en la cuota 216 se pagaran únicamente 33,56€ de intereses y 521,04€ irán destinados a la amortización del capital. Esta tendencia se mantendrá durante toda la vida de la hipoteca hasta la última cuota, en la que prácticamente todo se utilice para amortizar el capital pendiente y este desaparezca. Visto esto, volvamos al tema central de este apartado: como la amortización del capital de préstamo supone un aumento de riqueza.

Como mencionamos anteriormente, es posible aumentar tu patrimonio simplemente utilizando el dinero del alquiler de viviendas o locales comerciales para pagar las cuotas de la hipoteca. A pesar de que el flujo de efectivo sea cero (suponemos que todos los ingresos van al pago de la cuota hipotecaria) nuestra deuda irá disminuyendo mes a mes, por lo que nuestro patrimonio aumenta en forma de capital inmobiliario.

Aun así, no estamos sugiriendo salir apresuradamente a comprar un bonito piso para comenzar en el mundo de la inversión inmobiliaria con la esperanza de ganar dinero por esta vía. Simplemente tratamos de exponer como el repago del capital pendiente es una vía de generación de patrimonio para cualquier inversor inmobiliaria con financiación. Ten en cuenta que esta vía no existirá si adquirimos la propiedad al contado, ya que no existiría una hipoteca que se vaya amortizando periódicamente. Sin embargo, sin este crédito mantendremos una mayor parte del ingreso en nuestro bolsillo, lo que supone un flujo de efectivo superior.

La observación de este punto nos lleva de manera natural a algunas de las primeras preguntas que nos haremos tras decidir adentrarnos en el mundo de las inversiones inmobiliarias. ¿Cuánto dinero necesito para comenzar? ¿Debo obtener un préstamo para ello? ¿Tengo que pagar en efectivo? ¿Cuánto dinero necesitaremos para comprar nuestro primer inmueble?