III: Inversión inmobiliaria. ¿Cuánto dinero necesito?

En el mundo de las inversiones inmobiliarias nada ha acabado con más ambiciones que la creencia de que no tenemos suficiente capital para comenzar. De hecho, cada día es posible hablar con gente que desconoce que es posible adquirir nuestra primera inversión inmobiliaria sin disponer de un capital elevado, o con otros que adquieren propiedades sin desembolsar ni un céntimo de su dinero. Observamos un bonito piso a la venta cuyo coste final sería de 100.000€ y hacemos los siguientes cálculos: ‘Si ahorramos 100€ al mes de mi sueldo… podría comenzar a invertir dentro de 83 años… esto de la inversión inmobiliaria es solo para los ricos’

Nada más lejos de la realidad: La clave es el apalancamiento.

El apalancamiento es un término físico que describe la posibilidad de que con una pequeña aplicación de fuerza se consigan resultados muchísimo mayores a los posibles en un principio. En el ámbito de las inversiones inmobiliarias, el apalancamiento tiene un funcionamiento similar: El inversor realiza un pequeño pago inicial para adquirir la propiedad y pagar los gastos derivados de la compra mientras que un prestamista o una entidad bancaria aporta el resto de los fondos hasta alcanzar el precio de venta, y el inversor pagará cada mes una pequeña cantidad hasta que el préstamo finalice.

Por ejemplo, supongamos que analizamos varios pisos en venta en Alicante y detectamos una buena oportunidad. Se encuentra a la venta por 100.00€, y encontramos una entidad bancaria que nos prestaría el 80% del precio de compra. Ellos pondrían 80.000€ en forma de préstamo hipotecaria, y nosotros solo tendríamos que abonar el 20% del precio del inmueble como entrada (más los costes de la compra, que veremos más adelante).

Necesitamos ahorrar o conseguir (aunque con más riesgo también se podría utilizar dinero ajeno) únicamente 20.000€ para adquirir esta propiedad en vez de los 100.000€ que suponen su precio de venta, o cinco veces la cantidad que nosotros ponemos inicialmente. Sí, necesitaremos pagar cada mes una cierta cantidad de dinero durante años, pero si hemos hecho el análisis correcto de la inversión inmobiliaria podremos obtener vía alquiler o renta inmobiliaria mucho más de lo que supone cada cuota del préstamo. Por supuesto, ahorrando 100€ al mes nos llevaría igualmente un buen número de años ahorrar esta cantidad, pero existen también otras estrategias con las que podríamos utilizar incluso más apalancamiento o comenzar con nuestra primera inversión inmobiliaria en unos precios inferiores. Veremos estas estrategias más adelante. Y aunque parezca algo muy básico, es sorprendente el ver como muchas de las personas interesadas en la inversión inmobiliaria no comprender la manera de comenzar el juego.

Además de las ventajas del apalancamiento, el mismo puede ser a la vez la cura y el veneno. A mayor deuda o apalancamiento, mayor será el riesgo que tomemos para la operación. Por ejemplo, si adquirimos nuestra primera propiedad totalmente al contado, el tener la vivienda vacía durante tres o seis meses no nos supondrá un gran perjuicio. Sin embargo si la misma situación sucede mientras debemos hacer frente a las cuotas de la hipoteca estamos asumiendo un mayor riesgo que debemos contemplar. O si compramos un piso en el centro de Alicante con vistas a su arrendamiento con un crédito que supone del 80% de su precio y esta vivienda baja un 40% su valor, nos encontraríamos con una situación patrimonial peligrosa, ya que deberemos en ese momento más dinero del que vale el propio inmueble.  En este caso se limitarían nuestras opciones en cuanto a su venta o su refinanciación se volvería mucho más complicado. De hecho, esta situación de endeudamiento excesivo para la compra de propiedades inmobiliarias ha tenido consecuencias negativas en los últimos años.

Visto los pros y los contras del endeudamiento o apalancamiento conviene preguntarnos si supone un riesgo enorme, si deberíamos pagar todo en efectivo o qué nivel sería el más adecuado.

A pesar de plantear estas preguntas, personalmente prefiero adoptar un punto de vista algo diferente. En vez de tratar de analizar cuánto dinero debemos aportar para la compra de una propiedad inmobiliaria, resulta más adecuado plantearse las cosas de esta manera: “¿qué nivel de seguridad tiene esta posible inversión inmobiliaria?”. Existen vías de aumentar el nivel de seguridad a la vez que mantenemos un endeudamiento alto, veamos los dos puntos principales sobre este aspecto.

En primer lugar, el nivel de endeudamiento o apalancamiento en % sobre el precio de compra no es tan importante como el proyecto que seamos capaces de encontrar o crear. Para ilustrar este punto cabe preguntarnos cuál de las siguientes opciones nos haría correr un mayor riesgo:

  • Encontramos una propiedad en venta por 100.000€, aportamos un 30% de esa cantidad más los gastos de compra, por lo que obtendríamos un préstamo por valor de 70.000€.
  • Compramos esa misma casa por 70.000€, con la posibilidad de financiar el 100% de la operación, obteniendo un préstamo de 70.000€.

¿Cuál de estas opciones sería más arriesgada?  A pesar de que la cantidad total de deuda es similar y el ratio de endeudamiento es mayor en el segundo caso (70% vs 100%) me inclinaría a pensar que corremos un mayor riesgo en el primero de los casos ya que hemos comprometido una cantidad mayor.  En el segundo de los casos la obtención de un trato en mejores condiciones ha disminuido nuestro nivel de riesgo a pesar de un ratio de endeudamiento en principio excesivo. Hemos utilizado otras opciones para adquirir una buena oportunidad en vez de simplemente aumentar el endeudamiento.

En segundo lugar, al realizar cualquier tipo de inversión inmobiliaria existe otra vía para reducir el riesgo: el conocimiento. A mayor grado de conocimiento del mercado, de capacidad de análisis o de gestión de inversiones, menor será el riesgo que estaremos asumiendo.

Por ejemplo, antes de adquirir una propiedad inmobiliaria será necesario realizar un análisis exhaustivo de la oportunidad y considerar todos los factores que se puedan dar teniendo en cuenta que el piso pasará meses vacío, que habrá que renovar o mantener parte del mobiliario periódicamente o que habrá que afrontar ciertos gastos de forma anual, así como la previsión de imprevistos y el plan de actuación en caso de que sucedan. Los posibles imprevistos estarán tenidos en cuenta y no arruinarán nuestros cálculos iniciales (u optimistas) cuando sucedan.  El conocimiento del sector inmobiliario y de las inversiones inmobiliarias en particular tendrá en cuenta todas las situaciones negativas en el análisis previo aumentando el nivel de seguridad. Dedicaremos más adelante una serie de entradas dedicadas exclusivamente al análisis de inversiones inmobiliarias.

Frente a la siguiente pregunta ¿cuánto dinero necesito para comenzar a invertir en propiedades inmobiliarias? es muy difícil aportar una respuesta simple. Sin embargo, es posible aportar algo de color con alguno de los escenarios más comunes.

A la hora de adquirir nuestra primera inversión inmobiliaria, un préstamo hipotecario para ello es la opción más común. Un préstamo de este tipo requiere por lo general aportar un mínimo del 20% del precio total más los gastos que conllevan. En este caso necesitaríamos aproximadamente un 35% del precio total del inmueble, más lo necesario para hacerlo atractivo para el alquiler (pintura, mobiliario, etc.). Existen hoy día posibilidades de aumentar la financiación bancario del 80 al 90 o incluso al 100% con ciertos requisitos y habitualmente adquiriendo las propiedades que cada banco tiene a la venta, así como la posibilidad de financiar por otras vías los gastos de gestión o el mobiliario y el resto de cambios necesarios para el piso o local destinado al arrendamiento.

Cada entidad financiera tendrá sus propios requisitos, pero recibir financiación al 80% del precio del inmueble es altamente posible, y es el valor de referencia que tomaremos en las siguientes entradas sobre inversión inmobiliaria en Alicante.  Creemos necesario recalcar que la cantidad que aportemos inicialmente no es tan importante como los conceptos y mecanismos necesarios para realizar con éxito cualquier inversión inmobiliaria. No importa cuánto dinero tengas ahora mismo disponible, sigue leyendo.

Existen asimismo inversores que desean usar el 100% de efectivo para la compra de propiedades inmobiliarias, rechazando la adquisición de cualquier tipo de préstamo. Esta tendencia dentro de la inversión inmobiliaria desea minimizar al máximo los riesgos de la misma, por lo que a nivel financiero sería la más segura. Sin embargo, para mucha gente, incluido yo mismo, esperar hasta tener todo el dinero necesario para adquirir nuestra primera propiedad inmobiliaria podría llevarnos décadas de esperar el momento.

Por otra parte tener un exceso de efectivo disponible pude ser peligroso a nivel psicológico cuando nos vamos de rebajas, estamos buscando un coche o analizando oportunidades inmobiliarias. Ser capaces de pagar totalmente en efectivo puede llevarnos a descuidar otros aspectos como el análisis de la inversión o llegar a pagar más de lo necesario, ya que entregar un cheque es mucho más sencillo que buscar durante meses una gran inversión inmobiliaria o negociar hasta el último aspecto de la misma.  Independientemente de la vía de pago realiza un análisis exhaustivo del inmueble, conoce los números detrás de cada inversión inmobiliaria y ten la seguridad de que esa oportunidad cumple con tus objetivos y con unos criterios de inversión seleccionados previamente. Veremos más adelante cada uno de estos pasos. Y sobre todo recuera que, como dice uno de los mejores inversores del mundo, Warren Buffet, el precio no es igual al valor: ‘El precio es lo que se paga, el valor es lo que se obtiene’.

 

Fondo de seguridad: Reservas económicas

Hemos visto anteriormente la importancia y opciones del pago inicial necesario para la inversión inmobiliaria. Existe asimismo otro aspecto importante a considerar para mantener un cierto nivel de seguridad: las reservas económicas.

Las reservas económicas suponen un colchón que aporta tranquilidad en cualquier inversión inmobiliaria o de cualquier tipo. Más vale ser precavido porque, en algún momento, si las cosas pueden ir mal, irán mal. Existirá en cualquier inversión inmobiliaria buenos meses, malos meses y meses regulares, especialmente si nuestra inversión se basa en apartamentos turísticos con alta estacionalidad. En cualquier caso, nunca sabes si el mes siguiente puede ser el peor que hayas tenido hasta la fecha, así que tan pronto como sea posible debes mantener un nivel de reservas que aporte mayor seguridad a tu inversión inmobiliaria.

Imagina la situación de que, tras estudiar las múltiples oportunidades inmobiliarias en Alicante te decides a comprar un piso y, tres  meses más tarde, tu inquilino deja de pagar el alquiler y abandona el inmueble poco después con desperfectos que debes cubrir. Esta es una situación que puede darse en cualquier momento y, si no contamos con los recursos suficientes puede convertirse en nuestra primera y última inversión inmobiliaria.

La cantidad de reservas que debemos mantener depende de un amplio número de factores, entre los que podríamos destacar el número de propiedades inmobiliarias que poseemos, las características y antigüedad de las mismas, los costes de reparación que podríamos asumir en cada uno de los imprevistos, los grandes gastos de renovación que se darán cada x años o tu capacidad como gestor de inversiones inmobiliarias. En cualquier caso, una buena referencia mínima podría comenzar con tener el suficiente dinero como para cubrir los gastos de seis a doce meses por cada inmueble. Por ejemplo, supongamos que una de nuestras inversiones inmobiliarias es un apartamento que alquilamos durante todo el año, pagando 500€ de cuota hipotecaria y un promedio de 100€ mensuales por el resto de gastos (comunidad, IBI, seguros, etc.). En ese caso sería recomendable tener un mínimo de 3.600 para poder asumir una vacante en ese inmueble durante seis meses.

En cualquier caso, el nivel económico para comenzar en el mundo de las inversiones inmobiliarias dependerá de nuestro plan, que veremos en artículos posteriores, pero una respuesta sencilla sería la siguiente: lo suficiente como para cubrir la entrada y los gastos iniciales y un capital de reserva.

Tras los últimos artículos parece que la inversión inmobiliaria sea la mejor opción y un mundo de glamour y de riqueza fácil, pero este campo está plagado de dificultades y para su dominio, como cualquier ámbito en la vida, necesitaremos de mucho trabajo para tener éxito en las inversiones inmobiliarias que realicemos. Veamos a continuación las dificultades que nos encontraremos en el camino como inversores inmobiliarios.