Si estás comprometido a tener éxito en cualquier campo debes ser más listo que el resto. Estar más preparado y esforzarte más son capacidades imprescindibles para triunfar en un mundo lleno de competidores. Y en el caso de la inversión inmobiliaria, la mejor manera de conseguir esto es mediante un sólido conocimiento de los números.

Cuando era niño recuerdo los dibujos del tío Gilito y las aventuras de sus tres sobrinos Juanito Jorgito y Jaimito. Cada día tendrían que luchar contra los villanos que pretendían robarle a su tío todo su dinero, para finalizar cada episodio nadando en una caja fuerte enorme llena de monedas.

¿Cómo fue posible amasar tal fortuna? En palabras del propio tío Gilito: “siendo más duro que los duros y más listo que los listos”. Y a pesar de que es sólo un comic, esconde una gran lección.

Las matemáticas puede que no sean la asignatura más popular en el colegio, pero es la más importante para la inversión inmobiliaria. Entender cómo funciona tu negocio y cómo genera dinero es imprescindible para seguir generándolo. Es necesario comprender los números detrás de cada oportunidad inmobiliaria. No importa si compras tu primera propiedad o la número 100, necesitas obtener y comprender sus números.

Este es el objetivo principal de este artículo: ayudarte a analizar una oportunidad inmobiliaria de modo que realices la mejor inversión posible. Después de todo, una de las frases más comunes a la hora de desarrollar una carrera en el mundo de las finanzas o la inversión es la siguiente: el dinero se gana al comprar. En otras palabras, si los números no son los adecuados nunca podrás sacar un beneficio adecuado de la propiedad. Debes saber antes de aprovechar cualquier oportunidad de inversión que generará dinero, y este proceso es posible mediante el análisis de la propiedad previo a su compra. Si no sabes si ganaste dinero el día de la compra, seguramente sea una mala inversión.

Análisis de Inversiones Inmobiliarias.

Como hemos mencionado anteriormente, existen una serie de factores a la hora de analizar una propiedad. Dos de los más importantes serían los siguientes:

  • Flujo de Efectivo
  • Apreciación

El flujo de efectivo es el dinero que nos queda una vez hemos pagado todas las facturas asociadas a la propiedad. La apreciación es el patrimonio ganado resultante del aumento de valor de la propiedad.  Como vimos brevemente es difícil estimar la apreciación de una propiedad sin una bola de cristal, así que generalmente decido centrarme en el flujo de efectivo. Después de todo, como inversor a largo plazo, la apreciación es simplemente la guinda del pastel más que el objetivo de la inversión.

 

¿Qué es el Flujo de Efectivo de una propiedad inmobiliaria?

Como hemos dicho, el flujo de efectivo es el dinero que nos queda una vez hemos pagado todos los gastos asociados a un inmueble. Es una definición sencilla, pero que puede confundir a mucha gente.

Técnicamente el flujo de efectivo se define de la siguiente manera:

FE= Cobros (ingresos recibidos) – Pagos (gastos pagados).

Hasta aquí bien. Sin embargo, debemos saber que se incluye en cada uno de los apartados de cobros y pagos. Veamos cada uno de ellos con detalle.

Ingresos recibidos.

Dado que el cálculo de los ingresos que obtendremos de una propiedad inmobiliaria definirá en parte el futuro éxito o fracaso de tu inversión es necesario conocerlos antes de adquirirla.

La clave para calcular este valor es conocer el precio de mercado del alquiler. El precio del alquiler es el precio que alguien estaría dispuesto a pagar por utilizar tu propiedad por un periodo de tiempo determinado. El precio de mercado se determina por la oferta (propiedades disponibles) y la demanda (personas o sociedades buscando una propiedad determinada) y se determina en función del tipo y las características del inmueble, como pueden ser las siguientes:

  • Situación de la propiedad.
  • Número de habitaciones y baños.
  • Extras: mobiliario, aire acondicionado, aparcamiento, etc.

Cada uno de estos factores entra en juego al valorar por cuánto se podría alquilar una propiedad. Es tu trabajo como arrendador estimar la renta potencial de la manera más precisa posible.  No siempre es una tarea fácil, pero existen una serie de pasos para determinar este valor.

Las siguientes son una serie de lugares donde podremos obtener información:

  • Revisa con frecuencia los periódicos locales: Periódicos, en plural, porque cada ciudad o zona puede tener más de uno. Puede parecer anticuado, pero piensa en el perfil de los propietarios que ponen su casa en alquiler y a qué medios pueden estar más acostumbrados.
  • Revisa los anuncios en diversos portales inmobiliarios: Muchos propietarios optan por situar sus anuncios en portales inmobiliarios, y puedes obtener mucha más información que de los periódicos.
  • Revisa administradores de fincas e inmobiliarias de tu zona. Ellos tendrán publicadas normalmente propiedades en alquiler en la zona. Visitando sus oficinas será posible también hacerte una idea de cómo está el mercado en cada momento.
  • Carteles de “Se Alquila”: Llama a los números que aparecen en los carteles como un posible inquilino. Esta es una buena vía de conocer en qué precios se mueven las propiedades más cercanas. Asimismo puedes visitar cuantas quieras para comprobar en qué estado se encuentran y qué ofrecen, y realizar un seguimiento para saber en cuanto tiempo y precio se alquilan finalmente.
  • Habla con otros propietarios. Conocer otros inversores inmobiliarios te permitirá conocer qué obtienen por sus inmuebles.
  • Si tu inmueble queda vacante, trata de aumentar la renta. Verás si el mercado acepta ese precio para el alquiler. Si no encuentras ningún interés en las primeras semanas, comienza descendiendo el precio hasta que se produzca el alquiler. Encontrarás de este modo en qué punto se sitúa el mercado.
  • Si tienes demasiados interesados, aumenta el precio. Si tienes demasiados interesados desde el primer día, tu renta será probablemente baja. Investiga el nivel de precios y aumenta el precio.

Una vez que tienes una idea precisa del precio en el que se podría alquilar una propiedad, necesitas calcular los gastos asociados a la misma.

 

Estimación de Gastos de una Propiedad Inmobiliaria.

Me atrevería a decir que el mal cálculo de los gastos de una inversión inmobiliaria es la razón número uno por la que muchos inversores pierden dinero mes a mes. La causa es clara: subestimamos los gastos.

Sobre el papel puede parecer que estemos ante una buena oportunidad, pero en realidad los gastos aumentan rápidamente (simplemente no los teníamos contemplados) y termina convirtiéndose en una inversión desastrosa.  El margen calculado inicialmente será fácilmente destruido por cualquier serie de gastos inesperados.  Conocer qué gastos existirán e incluir todas las posibilidades es vital para tener éxito.

Déjame mostrarte un MAL ejemplo del cálculo del flujo de efectivo. Por desgracia un cálculo que he visto en inversores novatos en innumerables ocasiones. “Si la hipoteca me va a costar 800€ y puedo alquilar el inmueble por 1.000, mi flujo de efectivo será de 200€ positivos al mes, es una buena inversión”.   Falso.

Este simple y común cálculo se olvida de infinidad de gastos, incluyendo pero no limitándose a los siguientes: impuestos sobre la propiedad, comunidad de propietarios, seguros, vacantes, mantenimiento, reparaciones, capitalización de gastos, suministros, gestión de la propiedad…

Algunos de estos factores son fáciles de calcular porque simplemente puedes llamar a alguien para averiguar un precio. Por ejemplo, con los siguientes:

  • Impuestos: Consulta con un asesor fiscal o directamente con el propietario para conocer los impuestos que paga por la propiedad.
  • Comunidad de Propietarios: Consulta con el propietario o con el administrador de fincas qué pago se realiza por este concepto.
  • Seguros: Llama a uno o varios agentes de seguros para obtener un precio personalizado.
  • Suministros: Si el alquiler incluye los suministros pregunta a las diferentes compañías por los precios que tienen. Habitualmente estos pagos se realizarán por el inquilino, pero puede pactarse cualquier opción.
  • Mantenimiento: Jardín, piscina u otras instalaciones pueden requerir un mantenimiento extra.

Ten en cuenta que no todos estos gastos se aplican a todos los inmuebles, o que los inquilinos pueden pagar sus propios gastos, y otras propiedades necesitarán otros gastos no contemplados aquí.  Asimismo, cuantas más propiedades analices en tu área más entenderás en qué rango se encuentra el nivel de gastos normal.

Los gastos por estos conceptos son relativamente fáciles de conseguir, pero otros no lo son tanto.  Pero simplemente porque sean difíciles de estimar no quiere decir que no debamos incluirlos. En su lugar, podemos utilizar promedios o diferentes escenarios para, posteriormente, trasladar cada porcentaje a un coste económico. Veamos los más comunes:

– Vacantes: Cualquier propiedad no estará alquilada todo el tiempo. Los inquilinos podrán marcharse algún día y la propiedad quedar vacía un periodo de tiempo determinado. Este tiempo dependerá de cada ciudad y de cómo se te de completar rápidamente el inmueble de nuevo, por lo que no existe un número absoluto general. Si no estás seguro, pregunta a propietarios o gestores inmobiliarios de la zona para hacerte una idea del ratio de vacantes que mantienen.

Una vez que estimes un ratio de vacantes determinado es el momento de trasladar ese porcentaje a una magnitud económica. Por ejemplo, si la propiedad de alquila por 1.000€ al mes y crees que la tasa de vacantes es del 5% (1 mes de cada 20), se obtendrá simplemente multiplicando 1000 por el 5% para obtener 50€. Esta es la cantidad que debes incluir mensualmente como el gasto de vacantes.

– Mantenimiento y Reparaciones: Esta medida es difícil de estimar en general porque entran un juego una gran cantidad de variables. Un inmueble con 90 años tendrá un coste mucho mayor que uno recién construido. Asimismo una casa recién reformada tendrá un menor coste que una que lleva sin mantener una década. Para determinar el coste de las reparaciones necesitarás estudiar la propiedad específica para estimar qué coste tendrá en este aspecto. Por lo general asumiría entre un 5% y un 15% de la renta, dependiendo de las condiciones y la antigüedad.

Ten en cuenta que estos valores son un promedio en el largo plazo, y no tendrás un coste cada mes de entre el 5% y el 15% de la renta en reparaciones. Puedes tener seis meses sin ningún problema para tener posteriormente un problema de cualquier tipo que cueste 1.500€. Nunca se sabe.

– Capitalización de Gastos: Este apartado suponen los grandes gastos a los que debemos hacer frente periódicamente, pero no cada mes o cada año. Esto podría incluir cambios en electrodomésticos, mobiliario, fontanería, pintura, o cualquier gran gasto que debe realizarse cada x años.  Este es uno de los conceptos que muchos inversores olvidan y supone un gran error. Después de todo, si nuestro flujo de efectivo va a ser de 100€ al mes durante cinco años (6.000€) y tras este tiempo debemos arreglar el tejado y pintar la fachada, con un coste de 3.000€, nuestra rentabilidad habrá cambiado enormemente.

Al igual que las reparaciones, la capitalización de gastos es difícil de estimar porque depende entre otros factores de la condición de cada inmueble y la edad del mismo. Para realizar un cálculo aproximado es necesario estimar cuántos años nos puede durar el tejado, cada cuanto tiempo habrá que pintar el exterior y el interior, el estado de las cañerías, la duración de electrodomésticos y mobiliario… y luego dividir el gasto que nos supondría cada uno de ellos entre el número de años de utilidad.

Para ello, será necesario hacer un listado de grandes reparaciones o servicios de mantenimiento de cara a los próximos 20 años, estimar el coste que nos supondría y el tiempo que duraría y calcular el coste anual o mensualmente. Veamos como ejemplo la siguiente tabla.

Elemento Gasto total Duración Coste Anual Coste Mensual
Tejado 3000 20 150 12,5
Electrodomésticos 1600 8 200 16,7
Suelo 3000 15 200 16,7
Ventanas 6000 40 150 12,5
Pintar 2500 5 500 41,7
Fontanería 3000 25 120 10,0
Estructura 10000 50 200 16,7
Baño 4000 25 160 13,3
Cocina 4000 25 160 13,3
Total 1840 153,3

Con el ejemplo de esta tabla deberíamos destinar 153€ al mes para la capitalización de grandes gastos. Sin embargo, existen limitaciones para esta vía de estimación.

Esta tabla asume que todo era nuevo en el momento de adquisición del inmueble, pero cualquier elemento puede tener un tiempo restante inferior. La propiedad puede necesitar pintarla entera o cambiar una serie de cosas el próximo año. Aunque el promedio a largo plazo sea de 153 euros, si cualquiera de estas grandes reparaciones tuviera que suceder el año próximo no habríamos guardado lo suficiente para hacerle frente. Asimismo, esta es una situación ficticia. Cada elemento puede costar más o menos, y muchos otros ni siquiera están mencionados en este ejemplo.  El objetivo de este punto es mostrar una vía para calcular los grandes costes a los que tendremos que hacer frente como propietarios y debemos incluir en nuestro análisis.

Por último, la tabla presentada no cambiaría demasiado los valores entre una vivienda de 50.000 o de 250.000 euros. Puede que haya más ventanas o más superficie que pintar, pero la diferencia en las reparaciones de ambas será mucho menor que la diferencia entre su precio. En otras palabras, una vivienda cinco veces más cara no implica que el cambio de ventanas, pintar, electrodomésticos, etc vayan a costar cinco veces más.  Estos gastos suponen un porcentaje mucho mayor cuanto menor sea el precio del inmueble.  Simplemente habrá que tenerlo en cuenta al realizar el análisis de una oportunidad inmobiliaria.

– Gestión de la Inversión Inmobiliaria: Una gestora o administrador de propiedades cobrará normalmente un porcentaje de los ingresos por cada inmueble, y/o una parte o el total del primer mes de arrendamiento por la gestión de buscar inquilino. Un porcentaje habitual sería entorno al 6-10%, a lo que habrá que sumar varios puntos porcentuales por la gestión de buscar nuevos inquilinos. Pongamos que el coste total mensual nos supondría entorno al 11% de los ingresos del inmueble.

Incluso si vas a manejar tú mismo tus propiedades debes incluir este coste. Si en un futuro tienes éxito, y estás trabajando para ello, no puedes administrar tus propiedades para siempre.  En algún momento tendrás varios inmuebles o no llevarás la gestión por cualquier motivo y necesitarás contratar a un gestor. ¿Qué pasará si no tuviste en cuenta este gasto inicialmente? Se esfumará todo tu flujo de efectivo, así que planees o no manejar tu propia inversión incluye este gasto en tu presupuesto.

Juntando todos los valores.

En estos momentos debemos poder hacer una lista de todos los gastos e ingresos de tu propiedad. Para el resto del artículo imaginemos un escenario hipotético: encontramos el inmueble en el número 1 de la calle ABC, en venta en una inmobiliaria de Alicante por un total de 80.000€. Asimismo tendrá  más unos gastos de compra de 12.000€ y unos gastos de reforma de 8.000€.  Es un piso cuyos ingresos por el alquiler se situarían en 900 euros mensuales. Desgranando los números tendríamos los siguientes gastos:

-Impuestos: 60 €/mes.

-Comunidad de Propietarios: 50€/mes

-Seguro específico para el alquiler: 20 €/mes.

-Vacante: 5% o 45 €/mes.

-Reparaciones: 5% o 45€/mes.

-Capitalización Gastos: 153 €/mes.

– Suministros (Agua, luz, gas,etc.): Pagados por inqulino.

– Gestión Propiedad: 11% o 99 €/mes.

Y con todo ello obtenemos unos gastos mensuales de 472€. Este valor se conoce como nuestros gastos operativos. Tenlo en mente para verlo más adelante.

Y existe otro gran gasto que no hemos incluido en este apartado: ¡la hipoteca!

Para calcular la cuota mensual de la hipoteca (escribir) es posible utilizar una calculadora online o realizar de manera muy sencilla nuestra propia tabla utilizando excel para calcularla. Siguiendo con nuestro ejemplo, supongamos que financiamos el 80% del valor del inmueble, lo que sumaría un total de 64.000€.

En este caso utilizaremos un plazo de 30 años con un interés del 3.5%, lo que resultaría en una cuota total de 287.39€.

Ahora ya tenemos todas las piezas necesarias para el análisis de la inversión imobiliaria. Hemos estimado anteriormente que los gastos operativos serán de 472€, así como la cuota de nuestra hipoteca, de 287€, lo que nos da un total de 759€.

Análisis de la Inversión Inmobiliaria:  El Flujo de Efectivo.

Retomemos la definición de Flujo de Efectivo que vimos anteriormente:

Flujo de Efectivo = Ingresos Cobrados – Gastos Pagados

Conocemos los ingresos que obtendremos del alquiler y los gastos totales, por lo que podremos determinar en esta inversión inmobiliaria nuestro flujo de efectivo. Siguiendo con nuestro ejemplo:

Flujo de Efectivo = 900 – 759 = 141

Por lo tanto tendríamos un flujo de efectivo estimado de 141 € mensuales o 1.692 € por año.

¿Es este un buen valor para el flujo de efectivo? Por sí solo esta cifra podría ser un valor espectacular o un valor terrible. Para conocer más sobre esta oportunidad de inversión necesitamos hallar otro tipo de indicadores, el primero de ellos el ROI o Retorno sobre la Inversión.

Retorno Efectivo de la Inversión.

En este punto sabemos que nuestra inversión inmobiliaria nos podría dar 141€ mensuales de efectivo positivo. A priori es una cifra positiva, pero ¿lo es realmente?

La mejor manera de determinar si estamos ante una buena oportunidad es comparar este valor. Después de todo, otra propiedad inmobiliaria no saldría gratis. Tendrías que gastar 16.000 euros de entrada, más 12.000 de gastos de compra y 8.000 que dedicaremos a reformar y equipar la misma.

Con estas cifras podemos ver que tendríamos que pagar en principio 36.000 euros para obtener la propiedad. Por tanto, ¿es una buena opción pagar 36.000 euros por obtener 1.692 euros anuales?

Este es el momento en el que el Retorno Efectivo sobre la Inversión (cash on cash Return on Investment) entra en juego. Este ratio nos indica el rendimiento de nuestro dinero basado únicamente en el efectivo o capital invertido (excluyendo apreciación, fiscalidad o la amortización del capital). Este valor nos permite además comparar nuestro rendimiento de la inversión inmobiliaria frente a otras, como la inversión en renta variable o el rendimiento de renta fija o depósitos bancarios.

El Retorno Efectivo sobre la Inversión es el ratio entre el flujo de efectivo recibido en un año frente al capital que hemos desembolsado para la inversión. Siguiendo con nuestro ejemplo podemos obtener el ROI efectivo de la siguiente manera:

ROIE= 1.692 / 36.000 = 4.7%

Con este valor en mente nos toca determinar si es una buena o mala inversión. Depende de ti. Podemos comparar este valor con el rendimiento de los depósitos bancarios, las letras del tesoro, renta fija, fondos de inversión o renta variable, así como los riesgos de cada una de estas opciones. En mi opinión, seguramente seguiría buscando una oportunidad por encima de este valor. Ten en cuenta que este ratio no tiene en cuenta la apreciación del inmueble, los beneficios fiscales que puede conllevar la adquisición y gestión, o la amortización del préstamo hipotecario (mes a mes parte del pago de la hipoteca se utiliza en reducir nuestro préstamo).  Solo tú puedes determinar qué es una “buena inversión inmobiliaria” y qué es un buen rendimiento. La gran pregunta es: ¿Cumple esta oportunidad inmobiliaria y el retorno que me ofrece con mi plan? Si es así, es una buena oportunidad, adelante.

Acelerando el análisis: reglas generales.

A la hora de analizar posibles inversiones inmobiliarias existirán cientos de opciones y propiedades. Existen reglas generales fáciles de aplicar y de aprender que, si bien no son ni tratan de ser estrictamente precisas, nos servirían para seguir analizando una propiedad o pasar rápidamente a la siguiente. Su función principal será identificar malas inversiones para no perder el tiempo analizando con detalle cada una de ellas.

– Gastos al 50%: Estimar los gastos de una propiedad es imprescindible, y uno de los puntos de mayor dificultad especialmente en los inicios como inversor inmobiliario. Una manera mucho más rápida de estimar los gastos es aplicar la regla del 50%.  De esta manera, los gastos a los que tendremos que hacer frente serán de entorno al 50% de los ingresos del alquiler, sin incluir el pago de las cuotas de la hipoteca.  De esta manera, podremos calcular el flujo de efectivo rápidamente:

  Flujo de efectivo = Ingresos*0.5  – Cuota Hipoteca

O en otras palabras, simplemente divide entre dos los ingresos estimados y resta la cuota de la hipoteca.

Cabe decir que tras esta técnica será preciso analizar cada caso de manera individual y exhaustiva. Esta técnica no es perfecta y no conoce el estado o la antigüedad de una propiedad. Simplemente nos ayudará a buscar y descartar oportunidades rápidamente. Finalmente tus gastos operativos podrán estar entorno al 30% o aumentar hasta el 90%, o incluso superar los ingresos. No puedes saberlo hasta realizar un análisis exhaustivo de cada propiedad. Pero puede ser un arma para, entre las decenas de propiedades en venta, llegar a la siguiente conclusión: “No, no, no, puede ser, no, no, no, no, no, no.” Tras ello puedes descartar la gran mayoría y continuar con el análisis de las “puede ser”.

– 1% al mes:  Este test rápido también nos servirá en el análisis y descarte de propiedades, de manera diferente al anterior. Esta regla nos servirá para desechar o analizar en más profundidad cada propiedad.

El 1% al mes es simplemente el ratio entre los ingresos por alquiler y el precio de compra. Cumplir con esta regla significa que el ingreso mensual por el alquiler de un inmueble podría ser del 1% del precio de compra al mes o superior.

Es decir:  Alquiler mensual >  1% * Precio de Compra

Asimismo, esta condición no significa absolutamente nada. El 1% es un valor que puede ser cualquiera que estimemos en función de nuestros objetivos y de nuestra área, y no es un valor universal para el análisis de inversiones inmobiliarias.

Tras saber cómo podríamos llevar a cabo el análisis de una propiedad inmobiliaria veamos un ejemplo en el próximo artículo. Al fin y al cabo, todo lo que acabamos de ver solo es útil si vamos a aplicarlo para mejorar nuestra situación financiera.