Situación Actual del Mercado Inmobiliario: Retos y Expectativas.

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El jueves 17 de Noviembre se celebraba en la Universidad de Alicante las jornadas sobre la situación actual del mercado inmobiliario, organizadas por la Cátedra de Estudios Turísticos Pedro Zaragoza de la Universidad de Alicante. Tuvimos la suerte de contar con profesionales de primer nivel, y poder compartir las expectativas y los retos a los que nos enfrentamos todos los profesionales del sector inmobiliario en cualquier ámbito: promotores, arquitectos, agencias inmobiliarias, sector financiero o sector público.

La inauguración de la jornada corrió a cargo del Dr. Tomás Mazón, quien nos ilustró con la panorámica del sector inmobiliario y la evolución del mismo desde los años sesenta hasta nuestros días, para dar paso a Don Anselmo Menéndez, en representación del Ministerio de Fomento del Gobierno de España.

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En esta primera ponencia se aportaron datos muy interesantes para conocer la situación actual de la situación inmobiliaria a nivel nacional, tanto en los años pasados como los años posteriores a 2007, cuando la actividad se situó en caída libre. Sin embargo, desde el año 2014 los datos muestran la vuelta al crecimiento en la edificación, en las compra venta de viviendas tanto nuevas como usadas  y en el aumento de empresas del sector inmobiliario y empleo generado. Estos datos muestran una leve mejora en la situación inmobiliaria actual y el dejar atrás los años más duros para el sector.

Desde el Ministerio de Fomento se apuesta para el próximo año en la rehabilitación del parque de viviendas en España. Más de cinco millones de viviendas (el 20% del total) tienen una antigüedad  más de 50 años, y casi dos millones de ellas se encuentran en un estado ruinoso o muy deficiente. La rehabilitación supone una mejora en la calidad de vida de los ciudadanos, una mejora en el uso de viviendas y edificios y un mejor aprovechamiento de los recursos debido a la mejor eficiencia energética de los nuevas viviendas.

Asimismo el fomento del alquiler como medio de acceso a la vivienda será otro de los puntos cruciales para esta nueva legislatura, lo que  facilitará la movilidad laboral en un mercado de trabajo que lo necesita, y un acceso rápido a la vivienda, así como a una reducción de la deuda de las familias.

Tras una breve pausa para el café, la siguiente ponencia corría a cargo de D. Antonio Dacal, Jefe de Sección de la Dirección General de Vivienda, Rehabilitación y Regeneración Urbana de la Generalitat Valenciana; y D. Carlos Casanova, Director del Área Inmobiliaria de Caixabank.

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En primer lugar, el Sr. Dacal exponía las apuestas principales desde la Generalitat Valenciana, entre ellas la mejora del mercado del alquiler y el acceso a la vivienda, la prioridad en el arrendamiento y la ayuda a familias con bajos ingresos, y el enfoque en la rehabilitación de viviendas y edificios.

Se resaltaba de nuevo la importancia de la rehabilitación, con una situación inmobiliaria de viviendas en buena parte construidas en los años 60 y 70 con nula accesibilidad, deficiencias en el aislamiento térmico o acústico y con una calidad en la construcción obsoleto.

La Generalitat propone entre las medidas más importantes el aportar ayudas a la rehabilitación a comunidad de propietarios así como al acceso al alquiler, incluso contando con la posibilidad de utilizar las viviendas de grandes tenedores para destinarlos a alquileres, aumentando la oferta de viviendas en alquiler y descendiendo por tanto el precio de los mismos.

Posteriormente era el turno de D. Carlos Casanova, quien se centró en las perspectivas de financiación inmobiliaria.  Desde Caixabank piensan que nos encontramos en vías de recuperación, tras unos años de estabilización en el ciclo inmobiliario, 2014 y 2015, y la vuelta al crecimiento y la expansión durante el año 2016 y previsiblemente para 2017.

Con los tipos de interés en terreno negativo, el negocio bancario sufre pérdidas con la gestión de cuentas corrientes y explora la inversión inmobiliaria como posibilidad de negocio. Aun así, los riesgos macroeconómicos afectan sensiblemente al mercado inmobiliario, con factores como las dudas en cuanto a los propios tipos de interés, la situación de Reino Unido o Estados Unidos y la incertidumbre política internacional.

En cuanto a la tendencia de la financiación inmobiliaria también nos encontramos en un periodo de recuperación, con mínimos en el año 2013. En este año se financiaron menos del 4% de las viviendas que se financiaron en el año 2006, es decir, el mercado de nuevas hipotecas descendió más de un 96% en este periodo.  En los años posteriores al 2013 la tendencia muestra una recuperación y la previsión es que continúe esta tendencia positiva.  Caixabank apuesta por la financiación inmobiliaria para la compra de viviendas, aportando hasta el 80% del valor de la misma y con una oferta tanto a tipos variables como a tipo de interés fijos muy interesante.

Por último expone la tendencia a la profesionalización del sector inmobiliario, con nuevos actores que ya están presentes como Socimis (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria), Family Offices, la SAREB (Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria) o fondos de inversión, junto a promotoras, cooperativas inmobiliarias y el sector público. Destaca que el mercado inmobiliario hoy día se mueve en términos locales, pero sus condiciones de financiación se marcan globalmente.

Tras ellos acudirían D. Antonio Maciá, Presidente del Colegio Territorial de Arquitectos de Alicante y Profesor de la Escuela Técnica Superior de la universidad de Alicante; D. Stefan Junetrand, Dr. en arquitectura, experto internacional en el área de edificios y ciudades inteligentes y Director y co-creador de Grupo Tecma Red; junto con Pedro Montoya, Director de Deal Advisory, Real Estate KPMG en España.situacion-inmobiliaria-en-alicante-3

De nuevo se aportan datos muy interesantes sobre el sector inmobiliario. Los visados de nueva construcción de viviendas: 46.000 en el año 2016, y los más de 700.000 m2 construidos, con una progresión que nos lleva en un descenso progresivo hasta mínimos en el año 2012.

Antonio Maciá destaca el estado actual de edificaciones y viviendas en Alicante, con un buen número de edificaciones con más de 50 años, y una normativa en cuanto a eficiencia energética y calidad de la edificación inexistente. Estas normativas comienzan a producirse en los años 70, unos inicios que nada tienen que ver con los requisitos actuales. Mencionaba también el salto cualitativo en materia de construcción con el Código Técnico de Edificación, conjunto principal de normativas que regulan la construcción de edificios en España desde el año 2006.

En la actualidad se presentan expectativas positivas para el sector inmobiliario, aunque se debe mantener la precaución y aprender de los años de la crisis. Nos enfrentamos a retos en el sector de la construcción, destacando el papel y desarrollo de las ciudades, la calidad de la edificación y la utilidad de las edificaciones.

En primer lugar, la planificación de las ciudades para su desarrollo económico y sobre todo para el desarrollo de los ciudadanos requiere el trabajo conjunto de todas las administraciones públicas, ya que poseen una buena parte de responsabilidad y es imprescindible una planificación sostenible a largo plazo.  En cuanto a la calidad de la edificación, destaca la necesidad de la rehabilitación para aumentar y mejorar la vida útil de muchos edificios y la mejora en la calidad de vida de las familias en sus hogares. Por último, hace mención a la importancia de los ciudadanos y los usuarios en la vida de las ciudades, la adaptabilidad y la personalización de los elementos que la componen para aumentar la calidad de vida de las personas adaptando sus necesidades diferentes a los edificios que nos rodean.

Posteriormente, el Dr. Stefan Junetrand nos presenta el concepto y aplicaciones de la ciudad inteligente y cómo podemos aplicar las nuevas tecnologías a para crear edificios y viviendas inteligentes.

Dado el problema medioambiental a nivel mundial y los compromisos que debemos mantener, el gran reto para la arquitectura es conseguir edificios y ciudades con un consumo energético casi nulo de cara al año 2020. Asimismo, la accesibilidad de cada edificio se vuelve crucial ante el envejecimiento de la población y deben propiciar un diseño útil para todos. Los nuevos formatos de familia y las nuevas formas de vivir y trabajar hacen necesario una adaptación en la arquitectura.

El Dr. Junetrand destaca la ya presente digitalización de todos los procesos de nuestro entorno, por supuesto también en nuestros hogares y ciudades. Podemos conocer en tiempo real todos los datos del entorno y de las ciudades y seleccionar qué nos interesa conocer. Nuestra vivienda puede ser capaz de detectar nuestros horarios y necesidades y adaptarse a nosotros con una intervención mínima para un confort total.

En cuanto a las ciudades, los cambios que ya encontramos son impresionantes. Proyectos de movilidad mediante vehículos autónomos eléctricos  y compartidos permitirán reducir enormemente las emisiones y mejorar la movilidad. Los nuevos materiales inteligentes podrán cambiar sus características en función del entorno y adaptarse físicamente. O la impresión en 3D, que se aplicará a la construcción mejorando la calidad y velocidad de la misma.

Destaca también la aplicación de las nuevas tecnologías con el objetivo de crear edificios y ciudades sostenibles. Las energías renovables serán imprescindibles y es necesaria su aplicación total y el fomento por parte de las administraciones públicas para ello. La creación de energía desde diversas fuentes sostenibles permitirá un autoconsumo doméstico y una red inteligente de energía que se adaptará a las necesidades de sus ciudadanos con emisiones prácticamente nulas.

Por último, la utilización del Big Data conlleva la interconexión de todos los elementos de nuestro hogar y nuestra ciudad, todo conectado e integrado para nuestro uso y la adaptación a nuestras acciones, desde acudir a nuestro trabajo por el camino más rápido hasta pedir la compra automáticamente en base a nuestros patrones de comportamiento. Es más, se enviará a nuestro hogar en menos de una hora mediante el transporte en drones. El reto actual del urbanismo: adaptar nuestro entorno al progreso que ya está presente para vivir en ciudades inteligentes y mejorar enormemente la calidad de vida en nuestro hogar inteligente.

Posteriormente hablaría sobre los agentes del sector y la situación inmobiliaria actual D. Pedro Montoya.

En cuanto a la oferta inmobiliaria actual, destaca que la oferta inmobiliaria presenta una amplia heterogeneidad tanto en productos (inmuebles, deuda, empresas con activos inmobiliarios, servicers) como en diferentes calidades dentro de cada una de ellos. Asimismo mantiene la clasificación entre aquellos elementos localizados, o con salida en el mercado en un plazo definido; frente a los no localizados, con un plazo indefinido e incierto.

Hoy día ya no se vende todo, se exige más calidad y existe una amplia oferta tanto en vivienda como en otro tipo de inmuebles: centros comerciales, hoteles, logística, oficinas, suelos, etc.

En cuanto a la demanda, destaca la recuperación de la misma tanto a nivel interno como externo. Las empresas necesitan satisfacer las nuevas necesidades comerciales de sus clientes. Asimismo se está dando poco a poco una mejora en el acceso al crédito y cierto cambio en la proporción entre viviendas en alquiler y en compra , aumentando la tendencia hacia las primeras entre la población joven.

Como se mencionaba anteriormente, el Sr Montoya indica el aumento de agentes presentes en el sector inmobiliario actual frente a los años anteriores a la crisis, añadiendo a las entidades financieras, a las compañías inmobiliarias nacionales e internacionales y a las no inmobiliarias con intereses en el sector, el sector público, la SAREB y los inversores institucionales. Esta transformación requiere de mayor profesionalidad para actuar en el mercado inmobiliario actual.

Mostraba para finalizar la situación actual del sector con la recuperación visible en el aumento de ventas inmobiliarias, el aumento de hipotecas, el aumento en el peso del sector inmobiliario en el PIB nacional y la necesaria transformación del modelo de negocio en base a la creación de valor  y la demanda real alienando capital , financiación y gestión.

Por la tarde retomarían la jornada D. Antonio Fernández, Director General de Maisa Promociones y Secretario General del Instituto de Estudios Económicos de la Provincia de Alicante junto con Jesualdo Ros, Secretario General de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de la Provincia de Alicante.

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En primer lugar, D. Antonio Fernández menciona datos sobre la construcción de viviendas en España, cuyo descenso durante los años de crisis pasó a superar el 90%, ya que se construían 7 viviendas por cada cien que se construían en los años previos. Una cifra incluso menor, de 100 a 4, para las viviendas en Alicante provincia. Por su parte, el precio de las viviendas se redujo en torno a un 40% como promedio. A pesar de ello, tras dos años de precios que han tocado fondo y se recuperan lentamente, las expectativas del sector inmobiliario son positivas.

Destaca el Sr. Fernández los retos a los que nos enfrentamos en el sector inmobiliario. La vivienda es y debe ser utilizada para vivir, y ese es su objetivo principal. Los problemas de acceso a la vivienda, a pesar del nivel bajo de precios, es el mayor reto al que debemos poner solución.  Antes de plantear el debate entre propiedad y alquiler no vale realizar teorías y suposiciones. Lo que se debe hacer es preguntar a la gente qué quiere y cómo quiere vivir. Cómo pueden ser más felices en su hogar .

Por una parte, el alquiler ofrece movilidad laboral, acceso inmediato a la vivienda y conllevaría la reducción del parque de viviendas vacías. Por otra parte, la falta de ahorro debido a los precios elevados y la falta de un sentimiento de pertenencia y arraigo son los problemas principales del alquiler de viviendas.

En estos tiempos parece que los sentimientos sobre la propiedad de los más jóvenes han cambiado, entendiendo la vivienda como un medio para poder vivir y no con un fin de propiedad como generaciones anteriores.

Por otra parte, surge el reto de la eficiencia energética de nuestros hogares. Este ámbito ha cambiado enormemente en los últimos diez años, pero el Sr. Fernández augura un cambio tan amplio en los próximos diez años que las viviendas de entonces poco se parecerán a las de ahora en esta materia, logrando reducir el consumo energético en más de un 70%. Asimismo debemos dar un paso más hasta el concepto de la casa saludable, un espacio adaptable con un tipo de materiales, luces, agua, suelos, etc. que nos aporte confort y salud al habitarlo.

Por último, sobre el tema de la rehabilitación señalaba la dificultad en la rehabilitación de edificios de más de 50 años con unas condiciones de deterioro. Como buen conocedor de la provincia de Alicante y el sector inmobiliario pone como ejemplo  los pisos en Alicante situados en una cuarta planta sin ascensor, barrios sin aceras ni lugares de paso, edificios sin ninguna medida de eficiencia energética… más valdría construir nuevamente estos espacios para una vida útil duradera y un parque de viviendas de calidad en vez de realizar costosos proyectos de rehabilitación que supondrán tan solo un parche en este tipo de viviendas.

Posteriormente D. Jesualdo Ros exponía la falta de facilidades y ayudas para la compra de viviendas en el mercado actual, además de financiación cualificada. Una interesante propuesta sería el aval de las administraciones públicas en una pequeña parte del capital del préstamo hipotecario, facilitando el aumento de la financiación hasta el 90% o el 100% del valor de la vivienda con la seguridad para las entidades financiaras de que las administraciones responderían por el 10 o el 20% de ese capital en caso de impago.

Asimismo ofrece datos sobre el sector turístico, mostrando que alrededor de un 75% de las pernoctaciones en el año 2015 se basaban en alquileres privados, por un 16% de alojamiento hotelero, un 5% de apartamentos privados y un 4% de turismo rural y camping. La influencia del turismo en la economía de España y especialmente en nuestra provincia hace necesario un tratamiento distinto a las viviendas destinadas a alojamientos turísticos frente a los servicios propios del sector hotelero.

Señala posteriormente los riesgos que supone el Brexit para la venta de viviendas en Alicante, disminuyendo enormemente la compra de viviendas por parte de ciudadanos británicos durante lo que llevamos de año 2016 frente a años anteriores. Señala también cómo la oferta se ha atomizado con nuevos actores en el sector inmobiliario, con una demanda que se recupera en la compra de segundas residencias o con pequeños inversores particulares pero sufre ante la dificultad de los jóvenes al acceso a la vivienda y el obsoleto parque de viviendas en muchos pueblos y ciudades de la provincia.

Por último, indica que la oferta de nuevas viviendas en Alicante es escasa, la demanda va en ligero aumento y los precios ya han pasado el fondo, con unas expectativas positivas para los próximos años.

Posteriormente participarían D. Felipe García López, Abogado, Agente de la Propiedad Inmobiliaria y Vocal de la Junta del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Alicante; Junto con Pilar Andújar, Executive Director de House Me Personal Shopper Inmobiliario.

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En primer lugar el Sr. García nos indica que la burbuja inmobiliaria ha afectado no solo al sector sino al conjunto de la economía, y sobre todo a muchas familias y personas. Todos conocemos a alguien que trate de vender su vivienda, y tras el año 2007 el sector sufrió una auténtica caída libre.

Posteriormente aporta datos sobre los últimos años en los que quedan reflejados la leve recuperación del sector, destacando el aumento en la compra venta de viviendas en un 13,3% comparando el primer trimestre de 2015 y 2016, el aumento en más de un 10% del precio de la vivienda desde el año 2014, el crecimiento de las operaciones de compra venta de viviendas o el aumento en más de un 25% del número de hipotecas si comparamos el primer semestre de 2016 y el de 2015.

Otro dato interesante es el aumento de la compra de viviendas por parte de extranjeros, aumentando un 161% desde mínimos en el año 2008, y suponiendo un 20% del total de venta de viviendas a nivel nacional, con británicos, franceses y alemanes a la cabeza.  Por su parte, la venta de viviendas en Alicante a compradores extranjeros supone alrededor del 40% de las que se producen en nuestra provincia.

Con todos los datos arrojados concluye que el sector inmobiliario es un paciente enfermo que hemos conseguido estabilizar, y que presenta signos de mejoría. Sigue necesitando cuidados y estamos a la espera de su mejoría.

Por último expone Dña. Pilar Andújar, introduciendo la interesante figura del personal shopper inmobiliario. El propósito de un personal shopper inmobiliario consiste en la búsqueda de viviendas, alquileres o cualquier tipo de inmuebles. En el caso de Pilar, su experiencia de 14 años en el sector inmobiliario le permite tener un conocimiento profesional sobre el proceso y aportar un servicio valiosísimo a sus clientes.

El valor añadido que presenta este servicio frente a la agencia inmobiliaria tradicional son la flexibilidad y adaptabilidad total al cliente, un asesoramiento totalmente personalizado para conocer los gustos del cliente y el compromiso de cumplir con la misión de encontrar la casa perfecta.  Tras encontrarla, además ofrece el asesoramiento en el proceso de compra inmobiliaria, presta ayuda en los trámites legales y financieros y aporta unos servicios extra que incluyen cualquier aspecto que necesitemos, desde mudanzas a interiorismo pasando por el traslado a tu nueva casa o el acondicionamiento de la misma.

La figura de personal shopper surge en el año 2010 ante la necesidad de muchas personas de poder encontrar una vivienda sin tener el tiempo y los conocimientos necesarios para afrontar la compra con seguridad. Estos profesionales se encargarán de todo, desde la búsqueda y la visita a decenas de inmuebles antes de presentarnos las mejores opciones hasta la financiación y los trámites legales para que el proceso de comprar una casa en Alicante sea lo mejor posible.

Pilar será, además de tu asesora inmobiliaria de confianza, tu compañera en el proceso de compra de tu vivienda en Alicante, aportando su conocimiento y experiencia en el sector  para asegurar tu tranquilidad, un proceso sin sobresaltos y encontrar la casa de tus sueños.

Tras esto se clausuraba esta jornada sobre la situación inmobiliaria en Alicante, tras una agradable jornada rodeados de profesionales del sector inmobiliario. Por último, me gustaría agradecer personalmente a la Universidad de Alicante, a la Facultad de de Ciencias Económicas y Empresariales a la que hace años tuve el placer de asistir, a la Cátedra de Estudios Turísticos Pedro Zaragoza Orts y al Dr. Tomás Mazón, a la a Dra. Elena Jorge y al profesor Nacho Cervera por la organización.

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