Los grandes bancos y entidades españolas publican estos días sus resultados del año 2016, en los que los activos inmobiliarios adquieren un gran protagonismo. Sus resultados son el reflejo de algunos de los factores más representativos del mercado inmobiliario residencial durante los últimos 12 meses. Entre ellos, el crecimiento constante en la venta de viviendas, la recuperación y el aumento progresivo de los precios, el tirón de las hipotecas a tipo de interés fijo y el leve encarecimiento de los nuevos préstamos hipotecarios.

El banco Sabadell, por ejemplo, refleja en sus cuentas la existencia de un nuevo ciclo de mercado inmobiliario, con un aumento paulatino tanto en el precio como en el número de unidades vendidas.

Esta entidad colocó en el mercado entre enero y noviembre de 2016 un 14% más de viviendas, reflejo de que hay un crecimiento continuo de venta de viviendas y que las propiedades de segunda mano experimentan una mejoría. De hecho, la inmensa mayoría de las casas que han vendido han sido de segunda mano.

En lo que se refiere a los precios inmobiliarios, el Sabadell constata una subida generalizada. Se centra principalmente en el alza en la obra nueva ante la falta de este tipo de activos en algunas regiones de España. A largo plazo, creen que las tasas de crecimiento de Madrid y Barcelona serán más elevadas que en otras áreas y regiones españolas.

El buen tono del mercado inmobiliario se constata en la fuerte mejora de las ventas de activos inmobiliarios por parte de Solvia, la división inmobiliaria del banco Sabadell, que ha colocado en el mercado en torno a 14.500 inmuebles adjudicados en 2016, un 27% más que un año antes. La mayoría de estas operaciones se han vendido a  particulares, aunque los compradores institucionales han adquirido aproximadamente un 22% de los activos.

Las cuentas de Bankinter, en cambio, muestran el fuerte repunte que han tenido las hipotecas a tipo de interés fijo. Esta alternativa a las hipotecas que han predominado en nuestro país ofrece una protección frente a futuras subidas del euríbor, cuya media histórica se sitúa alrededor del 2,5% y se encuentra en el momento actual y los últimos meses en negativo.

Según explican desde la entidad, el 15% de los préstamos hipotecarios que se han concedido a lo largo de 2016 han estado vinculados a un tipo fijo o mixto (mezcla fijo y variable). No obstante, la entidad ha reconocido que a medida que ha ido avanzando el año, el interés por este tipo de hipotecas ha ido aumentando. Tanto es así que solo en el mes de diciembre esta opción representa el 30% de las hipotecas realizadas.

Esta proporción está muy en línea con los últimos datos que ha publicado el Instituto Nacional de Estadística, que sitúa el peso de las hipotecas a tipo fijo sobre el total de noviembre de 2016 en el 31,8%, lo que supone un nuevo máximo histórico.

Otro de los datos más interesantes es la evolución de los préstamos hipotecarios concedidos para adquirir una vivienda. En el caso de Bankinter, el nivel de hipotecas residenciales ha alcanzado en todo 2016 los 2.334 millones de euros, lo que arroja un crecimiento del 26% frente al año anterior, muy por encima del alza interanual del 8% que ha registrado el sector.

Por parte de Sabadell, otra cifra interesante es la que pone de manifiesto un leve encarecimiento de los diferenciales de los préstamos hipotecarios a particulares. Según la propia entidad, actualmente su stock de hipotecas sobre viviendas está sujeto a un diferencial de 103 puntos básicos, frente a los 98 del cuarto trimestre de 2015. En las nuevos préstamos hipotecarios el diferencial se sitúa en 180 puntos básicos, frente a los 178 de un año antes.

Los expertos del sector inmobiliario afirman que nos encontramos en un cambio de ciclo, y que la evolución del mercado, sumada a los numerosos frentes judiciales que tiene abiertos la banca (cláusulas suelo, gastos de formalización de los préstamos, vencimiento anticipado…), derivarán irremediablemente en un encarecimiento de los tipos de interés en las hipotecas.