V: Abandona tu trabajo, gestiona tus inversiones.

Seamos honestos, todos hemos soñado con dejar un trabajo que no nos gusta, sea la semana que viene, el próximo año o en una década.  Y la inversión inmobiliaria puede ser una vía de conseguir la libertad financiera mediante el arrendamiento de tus inmuebles. Pero, ¿cuándo es el momento adecuado de cambiar? ¿Necesito dejar mi trabajo para convertirme en inversor inmobiliario? ¿Y si disfruto con mi trabajo?

¿Debería dejarlo?

Sé honesto, ¿te gusta tu trabajo actual?  Es posible que no sea así, como muchas encuestas confirman periódicamente. Todos pasamos por momentos en lo profesional que simplemente odiamos.  Puede que tus compañeros o incluso tu jefe sean agradables pero no disfrutes del trabajo, o puede que toda y cada parte del mismo sea desagradable.

Aun así, recuerda que dar el salto y convertirte en inversor inmobiliario por completo, bien sea en veinte días o veinte años, no será nada fácil.  La inversión inmobiliaria no es una opción para hacer rápido, y necesita compromiso y mucha constancia para triunfar.

Antes de que dejes el trabajo a final de mes debemos tener varias cosas claras.

  1. A corto plazo, dejar tu trabajo por la inversión inmobiliaria es prácticamente una locura.

Es posible hacer dinero en el sector inmobiliario de diferentes maneras, pero la inversión inmobiliaria mediante el alquiler de propiedades no es una de ellas. La riqueza se consigue en el largo plazo, como resultado de un proceso. No podrás dejar tu empleo la próxima semana a no ser que ya tengas un capital suficiente con el que comenzar o que planees hacer de la inversión inmobiliaria tu trabajo, lo que nos lleva al siguiente punto.

  1. La inversión inmobiliaria puede ser un empleo o una inversión. ¿Cuál eliges?

Un empleo son una serie de tareas que te permiten ganar dinero hoy para poder vivir. Por lo general trabajas una serie de horas y te ingresan una cantidad de dinero.  La naturaleza de una inversión, sin embargo, se caracteriza porque el dinero es ganado mayormente por vías pasivas.

Comprar un piso en Alicante, reformarlo, amueblarlo y venderlo a un precio mayor, por ejemplo, puede ser considerado como un trabajo. Adquirir un local comercial y alquilarlo puede ser considerado como una inversión inmobiliario.

¿Cuál de ellos estás buscando?

Esta puede ser una pregunta sin una respuesta correcta o acertada, pero tampoco con una respuesta errónea. Aun así es importante pensar en las amplias opciones que existen dentro del sector inmobiliario si no te gusta tu empleo actual.  Ser un inversor inmobiliario a tiempo completo no es la única alternativa a un mal empleo. Sin embargo, un trabajo en el sector inmobiliario como el que acabamos de mencionar puede tener las pegas de tu empleo actual: muchas horas de trabajo, personas y situaciones difíciles con las que tratar o mucha presión para tener una serie de ingresos aceptables. Puede que el otro lado no sea tan bonito después de todo.

Y tras esto, conviene recordar una vía eficaz para decidir. Encuentra lo que amas en la vida más que cualquier otra cosa, y haz de ello tu carrera profesional. Sea lo que sea, existirán maneras de hacerlo. Si te apasiona bucear, saca tu título y da clases de buceo. Si te apasiona viajar, encuentra un trabajo que te permita recorrer el mundo, o créalo tú mismo. Si te apasiona la inversión inmobiliaria, entonces conviértete en inversor o gestor de inversiones inmobiliarias.

No quiero con esto dar a entender que solo debes invertir en propiedades inmobiliarias si te apasiona, sino que debes hacer de ello tu carrera profesional solo si realmente te apasiona el sector inmobiliario.  Creo que todo el mundo debería incluir la inversión inmobiliaria como estrategia de inversión, de jubilación o como vía para crear riqueza. Esto no implica que nos convirtamos en inversores a tiempo completo y hacer de ello nuestro modo de vida.  La belleza de la inversión inmobiliaria se encuentra en la gran flexibilidad que aporta y las posibilidades que ofrece para hacer lo quieras. Si para ti la inversión inmobiliaria no implica pintar, diseñas espacios o cambiar muebles y decides que sea una forma pasiva de inversión, veremos cómo hacerlo a lo largo de estos artículos.

  1. Incluso pudiendo dejar mi empleo, ¿debería?

El tercer punto trata sobre la posibilidad de que, incluso pudiendo dejar nuestro empleo por tus inversiones inmobiliarias, deberías hacerlo. Como tratamos principalmente de la inversión inmobiliaria mediante la obtención de rentas, vamos a pasar por alto otras vías de ganar dinero en el sector y centrarnos en la obtención de rentas inmobiliarias. Para ser capaz de dejar tu empleo y conseguir la “libertad financiera” gracias a tus inversiones inmobiliarias deberás ser capaz de vivir del flujo de efectivo que estas generan. Si tus propiedades inmobiliarias obtienen 2.000€ al mes de efectivo y tú y tu familia necesitáis € para vivir cómodamente, plantearte dejar tu empleo puede ser totalmente lógico.

Una vez que alcanzamos este punto, hay una consideración muy importante en este plan de creación de riqueza mediante la inversión. Estamos limitando nuestro potencial y destruyendo el mejor método de generación de riqueza que ofrece la inversión inmobiliaria: el interés compuesto.

El interés compuesto es el beneficio obtenido por la reinversión del beneficio previo. Para simplificar este concepto, veamos lo siguiente. Supongamos que tenemos en nuestra cuenta 1.000 euros. Esta cuenta es muy especial y automáticamente nos da un 10% de interés cada año. Al final del primer año, en nuestra cuenta tendremos 1.100 euros, por lo que habremos ganado 100 euros (el 10% de 1.000€).  Si ese beneficio se mantiene en la cuenta, el segundo año no ganaremos 100€, sino 110, porque el 10% se calculará ahora con los 1.000 euros iniciales más los 100 euros obtenidos el año anterior. En otras palabras, los intereses que has obtenido anteriormente generarán nuevos intereses en el futuro. Siguiendo este ejemplo, en 30 años tendremos más de 17.000 euros en nuestra cuenta.

Ahora veamos un escenario similar, pero ahora sacaremos esos 100 euros de intereses que hemos obtenido de nuestra cuenta durante el primer año, y los guardaremos debajo del colchón, o los usaremos para vivir. Tras un año tendremos los mismos 1.100 euros, y seguiremos teniendo 1.000 en nuestra cuenta que nos generará intereses. Si siguiéramos haciendo esto durante el mismo periodo de tiempo, al cabo de 30 años obtendremos 3.000 euros de ingreso total por los intereses, y 1.000 más que tendremos en la cuenta.

En el comienzo esta diferencia no es significativa, pero tras unos años el interés compuesto marca una gran diferencia. Este fenómeno es conocido en el campo de las matemáticas como crecimiento exponencial, y es la mejor manera de construir riqueza.

Volvamos al tema de la inversión inmobiliaria y un empleo y veamos cómo esto influye en nuestra decisión. Si poseemos una serie de propiedades inmobiliarias y utilizamos todos los beneficios para vivir, estamos limitando ampliamente la capacidad de generar riqueza mediante el interés compuesto. Aunque hemos visto anteriormente las vías de obtener riqueza mediante la inversión inmobiliaria, podemos hacerlo mucho mejor: Reinvirtiendo los beneficios de nuestras propiedades en tu negocio inmobiliario serás capaz de generar nuevos beneficios de los previos, como hemos visto en el ejemplo de la cuenta de 1.000 euros.

Disfrutar de nuestros ingresos es por supuesto tentador, pero considera antes de nada las implicaciones que a largo plazo tendrá en tu negocio inmobiliario. Quizá no quieras o no necesites seguir creando riqueza mucho más allá del punto del que te encuentras y seas feliz con ese nivel de ingresos. En ese caso enhorabuena, vive de los beneficios de tus inversiones inmobiliarias y disfrútalos.

Pero si estás buscando aumentar tu patrimonio exponencialmente, considera mantener tu empleo actual o tener otras vías de generar ingresos para vivir. Cuando estás invirtiendo de cara al futuro, no puedes hasta alcanzar un capital importante depender de los beneficios que obtienes de tus inversiones para mantener a tu familia y pagar las facturas. Necesitas otra fuente de ingresos, dentro o fuera del sector inmobiliario. Esta es una de las razones por las cuales algunos inversores inmobiliarios también compran y venden propiedades con una serie de cambios o mejoras entre medias o se encuentran como agentes inmobiliarios. Estas opciones ayudan a obtener los ingresos necesarios para vivir y a poder ahorrar un mayor capital para apoyar sus inversiones inmobiliarias.

  1. Como dejar tu trabajo por la inversión inmobiliaria.

Muy bien, acabamos de ver por qué no dejar tu trabajo o, al menos, no vivir de los ingresos generados por tus propiedades inmobiliarias aún. Dependiendo de en qué punto de tu camino como inversor inmobiliario te encuentres, puede que hayas llegado a un punto suficiente para vivir de ello y no pretendas crear un imperio inmobiliario, por lo que veamos cómo podemos dejar nuestro trabajo en favor de nuestras inversiones inmobiliarias.

Si deseas vivir de tus inversiones inmobiliarias, el sentido común nos dice que necesitas un capital importante y unos rendimientos suficientes para ello. Existen dos vías de calcular esto: el método del “Beneficio por Propiedad” o el cálculo del “Retorno de la Inversión”.

Beneficio por Propiedad: Una manera fácil de pensar en la libertad financiera  mediante tus propiedades inmobiliarias es conociendo el beneficio obtenido por cada propiedad.  Obtendremos este valor calculando, una vez que se hayan pagado todos los gastos asociados a la propiedad, cuando dinero nos queda por unidad, y fijando ese valor en un plazo mensual o anual.

Supongamos que queremos obtener un mínimo de 250 euros por propiedad al mes. Si nuestro objetivo es obtener 2.000 euros al mes de nuestras inversiones inmobiliarias, necesitaremos 8 inmuebles para conseguirlo. Precaución, pues el mercado inmobiliaria siempre tiene sus altibajos, y esta situación tan simple a priori sobre el papel se vuelve realmente complejo en la vida real, así que prevé tener una cantidad de reservas de emergencia importante. Siguiendo con el cálculo, no quieres simplemente sobrevivir, sino vivir de manera holgada. Una buena manera de incorporar esto a nuestro cálculo es aumentar el margen de ingresos de manera que supere ampliamente los ingresos de nuestro empleo antes de poder dejarlo. Una parte para vivir, una parte para impuestos (calculable con facilidad) y otra (que debemos pensar y fijar) para reinvertirla e imprevistos.

Retorno de la Inversión: De una manera más técnica podemos analizar nuestra inversión inmobiliaria mediante el retorno que obtendremos por una propiedad o por una cartera inmobiliaria y la cantidad o capital que hemos invertido en la misma. Por ejemplo, si queremos obtener un beneficio anual de 30.000 euros, y pongamos que nuestra cartera inmobiliaria nos puede producir un retorno del 8%. Necesitamos saber cuánto capital necesitaremos, que podremos calcular mediante la fórmula del ROI (Return on Investment/ Retorno sobre la inversión):

ROI = Beneficio Anual / Capital Invertido

Asimismo, el Capital Invertido = Beneficio Anual / ROI;  por lo que conociendo que buscamos un beneficio de 30.000 euros y podemos obtener un retorno del 8%; necesitaremos un capital de 375.000 euros para conseguir nuestro objetivo.

Si estamos comenzando o no contamos con una gran cantidad de capital, generalmente el método del beneficio por propiedad puede ser más adecuado. Este método además nos impulsará a ser más creativos a la hora de invertir con un capital bajo, consiguiendo fuentes de financiación alternativas o tratos en los que el dinero no sea el principal factor. Conforme crezca nuestra cartera inmobiliaria y nuestro capital, el método de retorno de la inversión funcionará para determinar en qué punto nos encontramos hacia nuestro objetivo. Dependiendo de cuánto capital tengas disponible para dedicar a la inversión inmobiliaria o en qué punto te encuentres, puedes utilizar un método, otro, o ambos.

Si tu objetivo es dejar tu trabajo, la inversión inmobiliaria podrá ayudarte. Si tu objetivo es planificar tu jubilación, la inversión inmobiliaria podrá ayudarte. Si tu objetivo es construir gran riqueza, la inversión inmobiliaria te ayudará. Cualquiera que sea tu objetivo financiero, creo que la inversión inmobiliaria puede ayudarte a conseguirlo y a llevar la vida que quieres vivir.