Suficiente teoría sobre el análisis de inversiones inmobiliarias. Analicemos ahora un inmueble desde el principio. Los siguientes valores no son inventados, sino que corresponden con una opción de inversión inmobiliaria en Alicante a Septiembre de 2016, y tú vas a ayudarme a analizarla. (La dirección y ciertos datos se han mantenido ocultos).

Primero vemos el anuncio de venta un bonito piso en el centro de Alicante. El anuncio está publicado mediante una inmobiliaria en Alicante a través de varios portales. Cabe decir que he seleccionado este tras varios minutos de búsqueda, conociendo ampliamente los precios y alquileres de la zona tanto debido a mi trabajo como agente inmobiliario en Alicante como a encontrarse este inmueble a apenas unos minutos de mi casa. Mientras escribo estas líneas poco más sé sobre este inmueble, y no será hasta finalizar el análisis si sabemos si puede ser una buena opción o no.

 

Paso 1: Calcular los costes totales del proyecto.

El primer paso al analizar esta propiedad inmobiliaria es conocer el coste total del proyecto. Es decir, saber cuánto me va a costar adquirir, arreglar y alquilar esta propiedad.

Para determinar este valor nos fijaremos en los siguientes factores:

– Precio de compra. Simple, el precio de compra es el precio que pagarás por la propiedad. Importante: Este no es necesariamente el precio al que se anuncia la propiedad, o el “valor” que creemos que tiene, sino el precio que realmente pagaremos. Para este caso usaré el precio de venta, de 119.000 euros. A pesar de la gran diferencia que existe actualmente entre los precios de compra y los de oferta, dejaremos este aspecto para más adelante.

– Costes de transacción: Los costes de transacción son todos aquellos con la compra. Estos incluyen los impuestos derivados de la compra, notaría, Registro de la Propiedad, gestoría, agencia inmobiliaria o los gastos asociados a la hipoteca. En este caso los gastos totales serán de 16.200 euros, suponiendo que financiemos el 80% del precio del inmueble. Por regla muy general estos gastos rondan el 12-15%, incluyendo impuestos como el IVA (en viviendas nuevas) o el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, en las de segunda mano). En este caso la vivienda es usada y el ITP en Alicante (Comunidad Valenciana) corresponde al 10%.

– Costes Previos al Alquiler: En otras palabras, ¿cuánto tardaré en conseguir un inquilino y qué costes tendré que pagar antes de tener la propiedad alquilada? ¿Un mes, dos meses? Ya que no se alquilará desde el primer día (especialmente si necesita amplias reformas) necesitas tener en cuenta y en tu bolsillo estos gastos. Durante este tiempo tendrás que pagar la hipoteca, impuestos, seguro o los suministros. Creo que esta propiedad podría estar alquilada en un par de meses (seguramente en uno), por lo que pongamos que tendremos que pagar 1.200 euros durante esos dos meses por estos conceptos.

– Reparaciones/ Adecuación: ¿Cuánto trabajo y dinero necesita nuestra propiedad antes de estar lista para su alquiler? Aunque veremos un artículo completo sobre ello más adelante, veamos un análisis previo de las reparaciones necesarias. En estos momentos puede que ni hayas pisado el inmueble, por lo que tendrás que hacer amplias estimaciones. Una vez visitada la propiedad será posible analizar de nuevo de manera más precisa.  Posteriormente, con la inspección de los diferentes profesionales que puedas necesitar y los presupuestos que presenten será posible ajustar con precisión este valor.  En la tabla siguiente podemos ver las posibles reparaciones que haya que realizar en función del estado de la propiedad:

INTERIOR EXTERIOR
Cambio Distribución Cocina Tejado Terreno
Fontanería Baños Estructura Pintura
Carpintería Puertas Garaje Jardín
Electricidad Suelo Cañerías Otros…
Pintura Aislamiento Ventanas
Calefacción Electrodomésticos Fachada

A pesar de no haber visitado la vivienda, observamos las fotografías y vemos que la vivienda está recién reformada y en perfecto estado, por lo que en principio no habrá que realizar ningún cambio.

Con todo esto ya podemos estimar el coste total del proyecto:

Precio de Compra                    119.000 €

+ Costes de Transacción          16.200 €

+ Costes Pre Alquiler                  1.200 €

+ Reparaciones e Imprev.          0 €

= Coste total del proyecto     136.400 €

Con esta cifra ya podemos comparar el coste final con el precio de otras propiedades en su área. En caso de que el coste de reparaciones sea alto debemos comparar con otros inmuebles listos para su alquiler. Después de todo si nos exige una gran cantidad de trabajo el realizar cambios en un inmueble queremos sacar un rendimiento extra por ello.

Paso 2: Financiación y coste total para mi bolsillo.

El siguiente paso será determinar el pago mensual de la financiación de este inmueble. Si vas a pagar el 100% del mismo en efectivo este paso carece de sentido, pero si optas por obtener un crédito debes conocer cuánto te va a costar cada mes. Veremos más adelante este tema con más detalle, por ahora veamos por encima qué cifras obtenemos.

Normalmente cualquier entidad financiera nos requerirá un 20% de entrada para este tipo de propiedades, y además deberás cubrir los gastos de la transacción, previos al alquiler o las reformas y reparaciones. En nuestro caso el 20% inicial correspondería a 23.800€, mientras que obtendríamos un crédito por valor de 95.200€.

Ahora, para hallar la cantidad de efectivo total que necesitamos tenemos que restar al coste total del proyecto (136.4000€) al crédito obtenido (95.200€), obteniendo un valor de 41.200€.

Por lo tanto, para poder adquirir esta propiedad con un crédito hipotecario al 80% y prepararla para su alquiler necesitaremos aproximadamente 41.200€. Antes de pensar en que no tenemos esa cantidad debemos saber que existen numerosas vías de financiación de inversiones inmobiliarias, incluyendo una serie de métodos que no requieren tener que pagar el 20% de entrada. Existen también vías de incorporar los precios de las reparaciones dentro de un crédito o de conseguir métodos de financiación a plazos menores. Veremos estas opciones más adelante. Por el momento sigamos con nuestros cálculos.

 

Paso 3: Cálculo de la cuota mensual de hipoteca.

Para conocer qué cuota tendrás que pagar mes a mes necesitarás una vía para calcularla, bien sea online o creando tu propia calculadora de hipoteca en Excel. Para calcular la hipoteca únicamente necesitas tres números:

  1. Capital del Préstamo.
  2. Periodo de Duración.
  3. Tipo de Interés.

El capital del préstamo ya lo conocemos, necesitamos fijar una duración y un tipo de interés. Aunque existen grandes opciones en cuanto a duración, fijaremos 30 años para nuestro caso. Sobre el tipo de interés, este cambia periódicamente debido a numerosos factores. Lo mejor será consultar las ofertas de una serie de entidades financieras para conocer qué ofrecen en estos momentos. Para nuestro caso a finales del año 2016 (con los tipos extraordinariamente bajos) tomaremos el valor del 3,2%. (Aun por encima de las ofertas existentes en este momento). Supongamos asimismo que elegimos una hipoteca a tipo fijo, lo que nos aportará seguridad durante todos los años de vigencia del préstamo.

Ahora introducimos estos valores en nuestra tabla de excel calculadora de hipotecas para conocer nuestra cuota: 411,71€.

 

Paso 4: Calcular nuestro ingreso total.

¿Por cuánto dinero se puede alquilar esta propiedad?  Recuerda que determinar el precio de mercado del alquiler depende de muchos factores, incluyendo la localización del inmueble y sus características.

En mi caso como agente inmobiliario en Alicante puedo estimar esta cifra con bastante precisión, si bien no es necesario ser agente inmobiliario para convertirse en inversor, o viceversa. Una búsqueda rápida en los principales portales imobiliarios para esta área, con al menos tres habitaciones, ascensor, dos baños, y una superficie y estado similar nos ofrecen alquileres por un rango de 1.00 a 1.500 euros.

Un precio adecuado para nuestra estimación, aunque seguramente se pueda alquilar por algo más, será de 1.050€/mes. Como estrategia situaría el precio inicial en torno a 1200 euros, para ver cuánta gente interesada puede haber en los primeros días y seguramente alquilarlo rápidamente algo por debajo, pero para nuestros cálculos es una buena estimación.

Por lo tanto, ingreso mensual: 1.050€/mes

 

Paso 5: Calcular los gastos totales.

A continuación debemos calcular qué gastos tendremos como propietarios, por lo que echemos un vistazo a la tabla que expusimos anteriormente.

Gasto Paga propietario Coste/ mes
Hipoteca 411,71
Impuestos 40
Seguro 20
Vacantes 5%: 47,5
Reparaciones 5%: 47,5
Capital. Gastos 150
Suministros No
Gestión Alquileres Si 11%: 104,5
Total 821,21

Con esta tabla podemos estimar unos gastos de 821 euros al mes para esta propiedad inmobiliaria. Además, debemos asegurarnos de que no existen otros gastos especiales asociados con la misma, o incluirlos en nuestros cálculos. Costes totales: 821,21 €.

 

Paso 6: Evaluando la oportunidad.

Ahora contamos con todos los números necesarios para tomar una decisión de inversión.

Ingresos totales mensuales: 1.050 €

Costes totales mensuales:   821,21 €

Flujo Efectivo mes:               183,46€

Para obtener el efectivo que obtendremos anualmente multiplicamos por 12, obteniendo un total de 2.201,52€ anuales.

Y a continuación para hallar el retorno efectivo de nuestra inversión necesitamos dividir este valor entre el coste efectivo de esta oportunidad inmobiliaria.

Por lo tanto: 2.201,52 / 41.200€.  =  5,2%

En este ejemplo podemos estimar que nuestro retorno efectivo será de un 5,3%. Recuerda sin embargo que este valor no tiene en cuenta el hecho de que parte del préstamo hipotecario supone la amortización del capital y reduce nuestra deuda con la entidad financiera, por lo que parte de ese pago aumenta nuestro patrimonio neto. Asimismo tampoco tiene en cuenta una posible apreciación del inmueble, especialmente relevante si reformamos y mejoramos una vivienda o se da un aumento de precios en los próximos años, cosa difícil de prever.

Vayamos un paso más adelante y determinemos el retorno total combinando, teniendo en cuenta el retorno efectivo, la amortización del capital del préstamo y la posible apreciación del inmueble.

Vamos a asumir que, dado que no se va a producir una mejora sustancial del inmueble los precios se van a mantener en el mismo rango.  En cuanto a la amortización del préstamo, podemos calcular que el primer año destinaremos en total 4.940,50 euros (411,71 * 12) a los pagos de cuotas hipotecarias, siendo un total de 1.922,13 euros los destinados a la amortización del capital.

El ratio entre este valor y el coste total es el siguiente: 1.922,13 /  41.200€  =  4,67%  para el primer año.

Por su parte el segundo año se mantiene la cuota constante, pero habrá una mayor parte destinado a la amortización del capital (1.984,55), por lo que el ratio anterior será de 4,82%.  Para el quinto año este ratio asciende hasta el 5,3%.

Con este valor en cuenta y con el Retorno efectivo calculado anteriormente ya podemos saber que este inmueble nos aportará una rentabilidad total de casi un 10%  (5,2% + 4,67%) , más la posible apreciación del mismo.

El objetivo de este ejercicio no ha sido mostrar exactamente este valor, sino ayudarte a aprender cómo obtener estos números. Hemos tratado de estimar ciertos números que podrán o no ser precisos posteriormente. ¿Qué pasará si se da una apreciación de un 3% anual? ¿Qué pasará si los precios descienden un 5% anual? ¿Qué pasará si vendemos la vivienda en diez o en dos años? ¿Es un 10% una rentabilidad mala, mediocre o muy buena?

 En este caso, ¿Queréis saber que haría yo? En caso de buscar oportunidades de inversión inmobiliaria visitar la vivienda, tantear el precio y realizar una oferta.

Asimismo, en caso de encontrar una oportunidad aparentemente buena (pero no perfecta) la clave es la siguiente: negociar. El precio de cualquier inmueble es negociable, y si además las personas que tratan de venderlo te indican que es negociable podrían aceptar rebajas aún mayores.  Por ejemplo, todos nuestros números mejorarán con un precio de venta inferior. ¿Qué valores y ratios obtendríamos si el precio de compra fuese de 115.000,  110.000  o 1020.000 euros?  Esa es la clave.

Por último, existen otros ratios utilizados en el análisis de inversiones o proyectos financieros que podríamos obtener, como el Valor Actual Neto,  la Tasa Interna de Rentabilidad o el Plazo de Recuperación, pero superan el nivel objetivo de este libro.

Una vez que conoces el funcionamiento de los números y la relación entre ellos, será posible crear una calculadora de inversión inmobiliaria para automatizar estos cálculos. Todo lo que hemos hecho puede ser realizado en apenas unos minutos de manera fácil. Por ejemplo, ¿cómo cambia nuestro rendimiento si tenemos un presupuesto de reformas de 5.000 euros o el precio del inmueble es de 8.000 euros por encima o por debajo del precio actual? En vez de empezar de nuevo, modificar un solo número cambiará todo el resultado de manera automática.

Veremos cómo crear una calculadora básica de inversión inmobiliaria en el siguiente punto.

Antes de ello, y ahora que ya puedes manejar los números como un profesional (o al menos mucho mejor que hace unos días), te animo a que comiences a analizar oportunidades inmobiliarias a diario, simplemente para coger práctica pero también porque la inversión inmobiliaria es un juego de probabilidades. Cuantos más oportunidades analices mayor cantidad de buenas oportunidades encontrarás, más ofertas podrías hacer y más propiedades podrás adquirir.

Piensa que si analizas simplemente dos propiedades al día, a final de mes habrás analizado 60 diferentes. Supongamos que el 10% de todas ellas son tras el análisis lo suficientemente atractivas como para visitar el inmueble y realizar una oferta. Eso nos deja con 6 ofertas realizadas cada mes y, de todas ellas, ¿cuántas serán aceptadas? Puede que una de cada seis sea una cantidad razonable.

Por tanto, si analizas dos propiedades en profundidad cada día, realizas ofertas en el 10% de los casos y un 16,6% de ellas es aceptada, podrías adquirir tu primera propiedad inmobiliaria en un mes.  Y más importante que eso, realizar análisis de oportunidades inmobiliarias de manera continua te ayudará a realizar los cálculos rápidamente (casi mentalmente) y a detectar oportunidades con gran agilidad.

Existe gente que se queja de que no pueden encontrar una propiedad para invertir. Normalmente les pregunto ¿cuántas ofertas has hecho esta semana? ¿Cuántas propiedades has analizado hoy? Y la respuesta suele ser cero. Así que si estás buscando adquirir más propiedades de las que tienes, comienza analizando más oportunidades. Es realmente así de simple.

Por supuesto, puede darse el caso de analizar un montón de oportunidades y no encontrar nada atractivo. Puede que todas las propiedades en tu área sean demasiado caras y no sean adecuadas tras su análisis. Si vives en una ciudad o zona donde los precios son exageradamente caros puedes tener más dificultades para encontrar oportunidades. En este caso, ¿cómo debes invertir viviendo en un área cara? Podrás descubrirlo en el siguiente artículo.