XII: Tipo de Propiedades.

A la hora de comenzar en el mundo de las inversiones inmobiliarias necesitamos un plan. Cuando alguien me dice que está interesado en invertir en el sector inmobiliario mi respuesta siempre es la misma pregunta: ¿En qué vas a invertir?

No es suficiente con quererlo, necesitas un plan para saber en qué tipo de activos vas a hacerlo. Dado que estás leyendo esto supongo que estás interesado, pero eso no es suficiente. ¿En qué tipo de propiedades? Cuanto mejor entiendas las diferencias entre los tipos de inversiones inmobiliarias que existen mejores decisiones podrás tomar.

Inversión Inmobiliaria en Viviendas.

Una vivienda es una casa típica. Una cocina, uno o dos baños, habitaciones… puede ser un piso o una casa baja. Es el activo inmobiliario más común. Los precios de viviendas se basan principalmente en el precio de venta de viviendas similares que han sido vendidas recientemente, lo que implica que el precio fluctúa ampliamente en función del mercado de oferta y demanda local.

Pros:

-Existen multitud de viviendas entre las que elegir. En cada barrio se venden decenas o cientos de pisos y casas.

-La estrategia de salida es favorable, lo que quiere decir que es relativamente fácil y rápido venderlas en comparación con otro tipo de activos inmobiliarios. Existe siempre una gran cantidad de personas buscando su nuevo hogar.

-Gastos menores: Invirtiendo en vivienda el inquilino se hará cargo normalmente de los suministros, incluyendo el agua, electricidad, gas, etc. El propietario será responsable de impuestos, la comunidad de propietarios o el seguro.

-Fácil de financiar: Siendo el activo más común su financiación es muy fácil de conseguir. Todas las entidades financieras están deseando prestar dinero para comprar una vivienda si tus ingresos e historial de crédito son adecuados.

-Posibilidad de  apreciación mayor: Los precios de viviendas están basados en la oferta y la demanda, lo que está marcado principalmente por el desarrollo de la economía y los sentimientos en un momento dado. Esto hace que los movimientos de precios sean mayores y, si sabemos reconocer los momentos adecuados la apreciación puede traernos un beneficio extra significativo.

Contras:

-Escalabilidad Limitada: Construir riqueza casa a casa puede llevar su tiempo, porque cada transacción llevará múltiples trámites.

-Financiación Limitada: Normalmente tu entidad financiera limitará el número de créditos hipotecarios que puedes solicitar. El límite se situará entre tres y diez propiedades en función de una serie de factores.

-Rehabilitación costosa: Una vez que un inquilino abandona una vivienda, los costes de reparaciones y mantenimiento pueden suponer un gasto importante.

-Mayor competencia: Mientras estás buscando una vivienda en la que invertir compites con una gran cantidad de personas que no les importa que sea una buena oportunidad. No les importa el flujo de efectivo o la posible apreciación, solo quieren tener una casa bonita en un buen lugar.  Por ello los precios no son siempre racionales y pueden arrebatarte la mayoría de propiedades del mercado.

Inversón Inmobiliaria en Propiedades Bancarias.

Aunque dentro de las propiedades que poseen los bancos se encuentran tanto viviendas como otro tipo de inmuebles existen características que merecen información individualizada.

Las propiedades que poseen los bancos pueden ser buenas oportunidades por dos razones:

-Puede existir algo negativo en la vivienda. Muchos de estos inmuebles han estado vacíos por meses o años, por lo que pueden tener malos olores, humedad, zonas dañadas, etc. Por esta razón mucha gente las descarta.

-Los bancos, a diferencia de la mayoría de personas, no tienen sentimientos. No se ofenderán si realizas una oferta muy baja pues la van a valorar analíticamente, no emocionalmente. Por este motivo puede que lleguen a aceptar grandes rebajas para acabar con su gestión y darla de baja de su cartera inmobiliaria.

-Inversión Inmobiliaria en propiedades para reformar.

Una propiedad para reformar puede necesitar desde pequeños retoques hasta cambios totales. Las reparaciones pueden ir desde pintar, o reparar pequeños desperfectos a tener que cambiar el sistema eléctrico, cañerías, las ventanas o el suelo de toda la vivienda.

Este tipo de propiedades conllevan un gran nivel de riesgo, como también una mayor posibilidad de obtener beneficios si sabes lo que estás haciendo.

Pros:

-Menos competencia: La mayoría de gente no quiere comprar un gran proyecto de reforma, sino la casa ideal en la que puedan vivir desde ya.  De la misma manera, la mayoría de inversores no buscan riesgos y problemas si existen alternativas más sencillas.  Por ello, si decides buscar oportunidades inmobiliarias en propiedades para reformar la competencia es mucho menor porque la mayoría de compradores no están dispuestos a realizar el trabajo necesario para que la propiedad vuelva a tener un buen estado. En el caso de viviendas, en vez de competir con el 100% de posibles compradores puedes estar compitiendo con quizá el 10% de todos ellos. Esto puede hacer que encontrar una buena oportunidad sea más sencillo.

-Apreciación Forzada: Una de las grandes ventajas de las viviendas a reformar es que puedes construir riqueza casi inmediatamente por la vía de la apreciación forzada. Hemos visto anteriormente las cuatro vías de generar riqueza gracias a la inversión inmobiliaria (apreciación, flujo de efectivo, ahorro fiscal y amortización de hipoteca). La apreciación supone el aumento de precios de cualquier propiedad a lo largo del tiempo. Pero ¿qué pasa si quiero acortar ese tiempo? ¿Y si no quiero esperar 10 años a que la inflación y el mercado haga aumentar el valor de mi propiedad?  En este tipo de propiedades cabe la posibilidad de aumentar su valor mejorando la misma.

Por ejemplo, mi última adquisición fue de 75.000 euros (Tasación bancaria en 114.800 euros). Necesitaba una gran reforma, lo que nos llevó a cambiar suelos, pintar, cambiar toda la cocina y los dos baños, además de arreglar desperfectos El coste total incluyendo electrodomésticos y mobiliario básico nuevos está en torno a 10.000 euros, además de varios meses de trabajo. Sin embargo, el valor de la vivienda no es ahora de 85.000, o incluso de 124.800. En el momento en el que terminó la reforma pasó a valer lo mismo que otras viviendas del mismo tamaño y condición en el barrio, en torno a 140 o 150.000 euros.  Desde este momento también podremos beneficiarnos de una posible apreciación desde el punto inicial de este valor.

– Mayor flujo de efectivo potencial: Ya que las propiedades a reformar tienen un coste mucho menor que otras viviendas pueden ayudar a obtener una mayor retorno efectivo. Veámoslo con el ejemplo anterior. Si hubiese adquirido esa vivienda en perfectas condiciones por su precio de mercado necesitaría aportar una cantidad de dinero mucho mayor para conseguir un crédito hipotecario, y por lo tanto reduciría mi generación de efectivo.  Conseguir una vía de financiación inicial para, una vez finalizada la reforma conseguir un crédito por el 80% del inmueble nos permitirá recuperar el dinero puesto en reforma, mejorando enormemente nuestro retorno efectivo.

-Vías de financiación: Existe para este tipo de inmuebles una vía de financiación para poder invertir en propiedades que necesiten amplias mejoras con una cantidad muy pequeña de dinero inicial. Esta pasa por la adquisición de un préstamo privado o a través de una entidad financiera de un préstamo a corto plazo que cubra el precio de la vivienda y a ser posible los costes de adquisición y reforma. Una vez acabada la reforma, pongamos 6 meses después, será posible conseguir una hipoteca a largo plazo que cubra el préstamo anterior y el resto de gastos.

Por ejemplo, supongamos una propiedad en venta en 80.000. Ofrecemos 55.000 y es aceptada, y estimamos que el coste de la reforma será de unos 15.000 euros. Para financiar la compra solicitamos un préstamo particular (coche, tarjetas de crédito, préstamo empresa, préstamo reforma, etc.) a devolver en 2 años o en un plazo breve.  Tras realizar la reforma calculamos que la vivienda puede tener un valor de 90.000 euros, por lo que podríamos obtener un crédito hipotecario por valor de 72.000 euros, cubriendo prácticamente todos los costes que hemos tenido, y dejándonos unos ingresos 650 euros al mes. Al final, con una inversión de entre seis y diez mil euros obtendremos 650 euros mensuales y habremos aumentado el valor de la propiedad hasta los 90.000 euros.

Antes de que te lances a comprar y reformar viviendas, veamos los peligros, riesgos y desventajas, porque hay muchas.

Contras:

-Gastos Ocultos: En cada ocasión que tocas un azulejo, abres un grifo, compruebas un enchufe o avanzas con la reforma existe el riesgo de encontrar más cosas que necesitan una reparación.  Puede que decidas cambiar la cocina, lo que implica nuevos electrodomésticos, para darte cuenta de que para poder colocar una nueva placa y el horno necesitas un cambio del cableado eléctrico de toda la casa. Quizá descubras que el conducto extractor de gases simplemente no llega a ninguna parte y has de realizar la salida de humos tú mismo, o que al azulejo del baño que parecía suelto le siguen todos los demás hasta el suelo. Cosas como estas pueden pasar en una vivienda para reformar (y todas estas me han pasado). Es muy difícil, sobre todo para un nuevo inversor, calcular con precisión el coste total de rehabilitación y reforma de una vivienda.

-Trabajo y stress: Rehabilitar un inmueble no es una experiencia placentera. Desde el primer martillazo hasta el cambio final de la llave cada minuto puede ser un drama estresante. Si tienes pensado hacer el trabajo tú mismo planea acabar cada día con algún corte, moratones y cansancio. Si tienes pensado delegarlo, tendrás que tratar con profesionales que dicen una cosa y hacen otra, aparecen horas más tarde o no cumplen con los plazos previstos.  Como todo en la vida, cuanta más experiencia tengas a la hora de rehabilitar una vivienda más fácil será, pero aprender este arte puede llevar su tiempo.

-Posibles costes imprevistos: Mantener tu presupuesto a ralla durante una reforma es complicado. Lo mismo sucede con los plazos de tiempo.  Tanto un mayor coste como un plazo más prolongado afectarán al retorno de tu inversión y puede convertir una gran oportunidad en una no tan buena inversión.

 

Cinco preguntas previas antes de invertir en casas a reformar.

Con todo esto, ¿deberías invertir en este tipo de inmuebles? Considerando los pros y los contras, creo que deberías considerar esta opción. Sin embargo, antes de adentrarte en el próximo proyecto deberás contestar estas cinco preguntas sobre el mismo:

  1. ¿En qué estado se encuentra? ¿Está tan mal? Existen muchos niveles de “casas a reformar”. Algunas necesitan un par de miles de euros en pintura y pequeños arreglos, mientras que otras necesitarán un cambio completo. Cuanto menor sea el trabajo necesario menor será el riesgo de que algo salga mal. Al mismo tiempo, mayor será la competencia de cara a adquirir ese inmueble. Es por esto que por lo general recomiendo buscar propiedades que parece que necesitan una gran cantidad de trabajo pero que en realidad necesita reparaciones menores. Antes de considerar la compra de cualquier propiedad a reformar asegúrate de tener una estimación precisa de lo que puede costar su arreglo, más un porcentaje para posibles imprevistos.
  2. ¿Vale la pena? Déjame hacerte una pregunta: ¿Es mejor comprar una vivienda por 120.000 euros que necesita una rehabilitación que nos costará 30.000 euros o comprar una vivienda totalmente acabada por 150.000? Definitivamente la casa terminada parte con ventaja. Existe un tipo de inversores que al oír la palabra a reformar piensan automáticamente en oportunidad. No es así.  Por otra parte, si podemos ofrecer  un precio inferior, por ejemplo de 90.000 euros, y la oferta es aceptada, entonces ya suena a oportunidad.
  3. ¿Tengo el tiempo suficiente? Tengas previsto o no realizar tú mismo la reforma, te llevará mucho tiempo. Necesitas estar presente a diario para comprobar que el trabajo se realiza correctamente. Si tardas seis meses en acabar una reforma tú mismo y se podría realizar en dos semanas por 2.500 euros habrás conseguido ahorrar esos costes pero estarás perdiendo el posible alquiler durante ese periodo.
  4. ¿Tengo las habilidades suficientes? Mucha gente ve la opción de reformar una propiedad y realizar los trabajos ellos mismo como la vía de iniciarse como inversor inmobiliario. Creo que es algo recomendable que yo mismo he hecho, pero siempre y cuando sean trabajos menores. Pintar o montar un mueble no supondrán grandes retos, pero mejor será dejar el sistema eléctrico o la escayola a profesionales. Ser capaz de llevar a cabo tu propia rehabilitación puede ahorrarte mucho dinero y ayudarte a aprender a realizar estos proyectos, pero debes contar con las habilidades necesarias para llevarlo a cabo.
  5. ¿Tengo la motivación suficiente para realizar el proyecto? Incluso sin haber cogido un martillo en tu vida, es posible aprender muchos de los pasos necesarios para llevar a cabo una rehabilitación. Asimismo puedes contar con amigos y conocidos relacionados con esta actividad para que te enseñen u orienten. A pesar de no tener las habilidades previamente, con motivación y ganas de aprender se consigue todo.

Respondiendo a estas preguntas podrás decidir si este es el camino adecuado para ti. Las casas a reformar pueden ser una buena vía de aumentar tu riqueza, pero presentan también un riesgo elevado. Asegúrate que has analizado al detalle el estado de la propiedad y contar con una cantidad para los posibles imprevistos que puedan surgir. Y si aun así sigues convencido, toca pasar a la acción y mancharse un poco.

Inversión inmobiliaria en Inmuebles Comerciales.

Los inmuebles comerciales son aquellas propiedades alquiladas a diferentes negocios en vez de a particulares como vivienda. Consultas médicas, tiendas de alimentación, restaurantes, centros comerciales, oficinas u otras cientos de posibilidades se engloban dentro de esta categoría.  Los inmuebles comerciales tienen la ventaja de que requieren por lo general menos interacción del propietario. Después de todo, una empresa no te llamará para quejarse del ruido de los vecinos o de la rotura de un baño (aunque todo puede pasar).

Los inmuebles comerciales también requieren por lo general una mayor entrada (20-40%) a la hora de encontrar financiación, y su periodo vacante puede ser mucho mayor. Habitualmente hay cientos de personas o familias buscando una vivienda en alquiler. En el caso de inmuebles comerciales, el tamaño y distribución del espacio limitará el tipo de negocios que se puedan instalar, lo que puede significar un inmueble vacío durante meses o años antes de encontrar el inquilino adecuado.

Uno de los aspectos habituales de inmuebles comerciales es que el inquilino paga prácticamente todos los gastos existentes, incluyendo el mantenimiento, mejoras, remodelación, equipos o seguros. Puede ser uno de los métodos de inversión inmobiliaria más pasivos, lo que implica también que la rentabilidad puede ser menor que en otros nichos de inversión.

Aunque la mayoría de principios de esta serie son aplicables a la inversión inmobiliaria en espacios comerciales, mantenemos el foco en inmuebles residenciales.

 
 
 

Resumiendo. El objetivo de este artículo ha sido presentar las opciones que se nos presentan a la hora de invertir en inmuebles. La próxima vez que alguien te pregunte “¿en qué tipo de inmuebles quieres invertir?” espero que tengas la respuesta.

Asimismo, no existe una respuesta correcta o un camino determinado. El tipo de inmueble que elijas se basará en las oportunidades en tu área, dentro de tu presupuesto y con una duración o habilidades determinadas.  Existen inversores que han conseguido el éxito con cada una de estas opciones. Está en tus manos decidir.

Además, no estás limitado únicamente a un tipo de inmuebles. Mi experiencia directa incluye inmuebles en varios campos (vivienda habitual, apartamentos turísticos, locales comerciales…) así como el estudio y asesoramiento en otros tipos.  Una cartera de inmuebles diversificada es posible, pero cada tipo tiene una serie de reglas o pasos característicos.

Una vez conocidas las opciones que tenemos, existe una característica incluso más importante que el tipo de operación: la localización. Incluso una buena propiedad en una mal área puede ser una combinación desastrosa. Veámoslo en el siguiente artículo.