XIII: Ubicación.

La inversión inmobiliaria es posible en cualquier mercado y ciudad. Asimismo comprender la importancia de la ubicación de cualquier inmueble a la hora de invertir es imprescindible. Necesitar tener una profunda comprensión de la ubicación y la zona donde pretendes invertir para que funcione lo mejor posible. El siguiente objetivo es dominar el concepto de ubicación, y para ello veremos los indicadores que para calificar este importante aspecto.
El propósito no es darte una lista de las áreas en las que comprar, sino ayudarte a saber qué buscar y qué considerar a la hora de analizar una ubicación concreta, y aportar recursos para investigar estos indicadores en profundidad.

Inversión Inmobiliaria: Valoración de barrios/ áreas.

Conforme comienzas con la inversión inmobiliaria podrás escuchar a inversores hablar de propiedades en una localización A, B, C o D; muy buena, buena, regular y mala u otro tipo de escalas. Como notas de estudiantes, cualquier zona o barrio tendrá una calificación. Esta se basará en aspectos objetivos y subjetivos, con algunas reglas claras y otras no tanto, y puede diferir en la opinión de varios inversores. Tú puedes considerar una zona A (la mejor) mientras que yo puedo considerarla B (segunda).
Asimismo depende del inversor se pueden clasificar desde escalas de tres categorías (A, B, C o en buena, regular y mala) a cinco o más categorías (A, B, C, D, E, o en 1ª, 2ª, 3ª, 4ª, 5ª). En nuestro caso utilizaremos la escala A-D, posiblemente la más utilizada para calificar la ubicación de inversiones inmobiliarias
De la misma manera que la ubicación recibirá una nota, la propiedad en sí misma también puede ser clasificada en tipo A, B, C o D. Podemos por tanto hablar de una propiedad A en un área C (un inmueble nuevo, impecable en una zona regular, alejada del centro o estancada). Para ser más específicos es posible incluír + o – a las calificaciones, de manera similar a la calificación de otro tipo de inversiones financieras, pero para un manejo más sencillo dejaremos estos símbolos fuera.

Veamos las diferentes calificaciones.

Ubicación y propiedades de clase A.

Una ubicación calificada como A posee los mejores edificios, las mejores tiendas o centros comerciales y restaurantes, las mejores escuelas, la gente más adinerada y los inmuebles más caros. Esta es simplemente la mejor ubicación de la ciudad, y atraerá a inquilinos de buena calidad que se lo pueden permitir. Situando ejemplos de zonas A en diferentes ciudades, serían la plaza de Luceros en Alicante o el barrio de Salamanca de Madrid.
De la misma manera, un edificio de clase A es de nueva construcción, de menos de diez años y con un mantenimiento sencillo. La construcción tiene materiales de calidad y la vivienda acabados como suelos de parquet, encimeras de granito, persianas automáticas o ducha con hidromasaje. Este tipo de inmuebles obtienen por lo general una renta alta pero un flujo de efectivo relativamente menor, debido a la mayor demanda de inversiones fáciles de manejar. Por lo general a mayor demanda mayor precio de compra y menor retorno efectivo.

Ubicación y propiedades de clase B.

Una ubicación de tipo B será algo más antigua que las zonas anteriores, con buenos restaurantes, escuelas y vecinos en general. Pueden ubicarse en zonas residenciales o zonas de clase media, cerca del centro de las ciudades.
De la misma manera una vivienda de clase B tendrá entre 10 y 25 años, con algunas de características de la clase anterior pero sin todos los elementos que las distinguen. Los ingresos por arrendamiento serán menores que en viviendas de clase A, y los costes de mantenimiento superiores debido a la antigüedad de la vivienda.

Ubicación y propiedades de clase C.

Una ubicación o zona de clase C será un barrio de clase trabajadora, con altas tasas de desempleo y bajos ingresos, con casas de más de 30 años y con una conservación mejorable. Estas zonas atraerán a personas que tiene algún tipo de subsidio o con sueldos bajos.
Por su parte, una propiedad de clase C tendrá una antigüedad de más de 25 o 30 años. Serán necesarias numerosas reparaciones y un gasto en mantenimiento elevado. Los sistemas eléctricos, de fontanería, ventanas o persianas puede que necesiten una renovación. Este tipo de propiedades tendrán una renta mucho menor que las clases anteriores, pero serán mucho más asequibles que las de clase A o B.

Ubicación y propiedades de clase D.

Una ubicación de tipo D puede ser una zona en la que no te adentrarías solo, una zona con grandes problemas de inseguridad o una zona en guerra. No todas las ciudades o municipios tienen barrios de este tipo, pero reconocerás uno cuando lo veas. Incluso la policía está nerviosa de entrar en estas zonas, y el crimen y las drogas son algo habitual. Habrá muchos edificios ocupados o con signos claros de estar deshabitados.
Por su parte, una construcción de tipo D será un edificio viejo, con un estado de inhabitabilidad debido a su pobre mantenimiento, prácticamente en ruinas, y será necesaria una gran reforma y rehabilitación para ser habitable. Estas propiedades serán excepcionalmente baratas. El proceso puede ser difícil o peligroso, no solo a nivel económico. Si no sabes muy bien lo que estás haciendo no recomiendo considerar este tipo de propiedades.

Como he mencionado antes, las distinciones no están totalmente definidas y claras, y deben ser un indicador general para clasificar barrios e inmuebles. Otra distinción mucho más sencilla y con un toque de humos sería la siguiente:
A: A mi familia y a mí nos gustaría vivir ahí.
B: Mi familia y yo podríamos vivir ahí.
C: Mi familia y yo viviríamos ahí si fuese una emergencia.
D: Antes me voy de camping.

Asimismo no existe una respuesta correcta a la pregunta de en qué clasificación debería invertir. Existen inversores que se centran solo en zonas e inmuebles de tipo A, de tipo B, de tipo C o incluso de tipo D. Cada uno tiene sus pros y sus contras. Normalmente las propiedades mejor consideradas costarán más y darán menos trabajo y dolores de cabeza, aunque no necesariamente.

Veamos en mayor profundidad los factores que marcarán y definirán esta escala.

-Crimen/ Drogas: Un área con una alta tasa de criminalidad o drogas puede complicar enormemente tu inversión. La percepción de seguridad de ciertas zonas solo se puede conseguir hablando con mucha gente. La mejor manera es preguntar en los barrios o zonas a analizar sobre el mismo. Otra opción es consultar con la policía cuáles son las áreas con más problemas de violencia o abuso de drogas.

-Escuelas/ Educación: A la hora de mudarse de ciudad o de zona, el factor número uno para considerar una zona para parejas jóvenes o con niños pequeños es que existan buenos colegios e institutos.
Todos los padres harían cualquier cosa por sus hijos, y encontrar la mejor educación es un aspecto muy importante para ellos. Dado que las escuelas e institutos públicos son asignados entre otros factores en función del barrio o la calle donde vivas, una vivienda cercana a un buen colegio podrá alquilarse por un precio mayor que en una zona con un mal colegio.

-Tasa de Empleo: Existe una gran correlación entre el precio de las viviendas y la tasa de desempleo. En zonas con altas tasas de desempleo será más difícil encontrar buenos inquilinos capaces de pagar puntualmente la renta. A pesar de conocer la tasa de para a nivel nacional esto te servirá de poco para tu negocio como inversor inmobiliario. necesitas conocer el dato específico para tu ciudad.
Por otra parte, recuerda que un 20% de paro implica que una mayoría de gente se encuentra trabajando. Una mayor tasa de desempleo hará necesario analizar más detenidamente los inquilinos para asegurarte de que se encuentran entre la mayoría que poseen un empleo y que seguramente es estable y duradero.

-Crecimiento de la Población: El crecimiento de la población es lo que te permitirá aumentar las rentas con el paso del tiempo y a la vez aumentará el valor de las propiedades inmobiliarias debido a la oferta y la demanda. Siempre hemos mencionado que la apreciación es simplemente la guinda del pastel de una buena inversión inmobiliaria, pero ¿por qué no invertir en áreas con más posibilidades de comernos la guinda?

-Nueva construcción: Otro indicador clave sobre el crecimiento de la población y el potencial de apreciación son las viviendas construidas y las licencias de nueva construcción otorgadas en cada zona. Estos datos nos permitirán conocer si un área se cumple con la oferta inmobiliaria necesaria, se encuentra sobreconstruida o hacen falta nuevas viviendas para cubrir toda la demanda. Una zona con una población decreciente pero con edificios en construcción puede suponer una tasa de vacantes elevada en un futuro. Por el contrario, zonas con aumento de población y demanda y escasez de suelo residencial pueden ser un buen indicador de que la ocupación y precios irán en aumento.

-Transportes: Si estás buscando inquilinos con buenos trabajos necesitas invertir en áreas donde puedan ir a trabajar fácilmente. La probabilidad de encontrar buenos inquilinos aumenta si las facilidades de transporte para acceder a las zonas de trabajo son amplias.

-Proximidad a buenos locales comerciales: Cuando se produce un mercado económico en crecimiento no necesitamos reinventar la rueda. Piensa que las grandes marcas de moda, tiendas, supermercados o cadenas de restaurantes gastan miles de euros en analizar cada aspecto de cada ciudad en la que deciden instalarse antes de invertir su dinero en colocar una tienda o un restaurante ahí. Por lo tanto, si existen grandes marcas de diferentes sectores entrando en un área en concreto puede ser un buen lugar a considerar.
Esto será también positivo porque tus inquilinos necesitan ir a grandes supermercados, querrán pasar la tarde de compras cerca de sus tiendas preferidas o cenando en las cadenas de restaurantes que más les gustan, y si necesitan recorrer media ciudad para conseguir una hamburguesa puede ser difícil encontrar inquilinos.

-Ratio precio/alquiler: Uno de los ratios más populares a la hora de analizar una localización es el ratio entre el precio del alquiler por m2 frente al precio de compra. No es un datos que se pueda obtener con total fiabilidad, pero se puede obtener como referencia en cada una de las zonas tomando los precios medios por m2 del alquiler y comparándolos con los precios medios del m2 de compra.
El resultado no será exacto ni un reflejo claro del mercado inmobiliario debido a los grandes diferenciales entre los precios de oferta y los precios de cierre en ambos casos, pero suponiendo que en todas las zonas los errores sean parecidos nos servirá como mera referencia.
Una manera de obtener otro valor de referencia es tomar en vez del precio medio la mediana de todos los inmuebles. Es decir, tomar la mediana del precio por metro cuadrado del alquiler frente a la mediana del precio cuadrado de compraventa. Sigue sin ser un valor totalmente válido, pero aporta un nuevo valor de referencia.
Ambos valores pueden ser técnicamente correctos, pero no tiene en cuenta una gran cantidad de factores. No separa las propiedades de diferentes tamaños o el número de habitaciones, la condición en la que se encuentran o el posible cambio entre el precio de oferta y el precio final de compraventa. Asimismo el valor de referencia no significa que obtendremos ese valor en nuestra inversión, puesto que deberás buscar inversiones mucho mejores que el promedio. Por lo tanto ten en cuenta que este valor puede tener cierto uso, especialmente al comparar unas zonas con otras dentro de una misma ciudad, pero debes mirar cada propiedad individualmente y tomar con pinzas los valores promedios o generales.

-Vacantes: Ya hemos hablado de la tasa de vacantes anteriormente. Este término indica el porcentaje del tiempo que la propiedad estará vacía, y es un valor muy relevante a la hora de incluirlo en tus cálculos. Existen áreas en las que las vacantes tardarán más tiempo en ser ocupadas que en otras, y ya que puede ser uno de los costes más importantes conviene conocer qué áreas tienen este ratio por debajo de lo normal.  Un mayor número de viviendas vacías puede indicar que tu propiedad tarde más en alquilarse ya que muchas de esas viviendas podrán ser destinadas al alquiler. Si no existen viviendas disponibles en una zona y existe demanda la tasa de vacantes se puede reducir ampliamente.
Asimismo es posible realizar un análisis durante algún tiempo de la duración que tienen los anuncios de propiedades en alquiler en las distintas zonas en las que planteamos adquirir una propiedad inmobiliaria. Además te aportará datos sobre los precios de cada una de las viviendas o el estado en el que se encuentran.
También es posible hallar este valor consultando con grandes inversores o gestores de inmuebles en un área determinada. Éstos podrán indicarte qué calles o barrios tienen una mayor o menor tasa de vacantes y otros consejos sobre localización. Además te permite hablar con ellos ante la posibilidad de contratarlos en un futuro para gestionar tu inversión inmobiliaria.
Sea cual sea el dato, asegúrate de incorporarlo en tu análisis. Por último, la tasa de vacantes también depende de la manera en la que manejes tu propiedad. Aunque sea posible reducir la tasa de vacantes por debajo del 3-4%, considera un rango del 6-8% en tus cálculos sabiendo que no siempre es posible gestionar una propiedad con total eficiencia.

-Impuestos y Seguros: Al igual que con la tasa de vacantes, cada área tendrá una tasa de impuestos y de seguros, y es algo que debes conocer e incluir en tus cálculos al analizar cualquier propiedad.

Para finalizar, diré que no sé cómo es el lugar donde te encuentras, por lo que no puedo diseñar la estrategia de inversión perfecta para ti. Ni siquiera creo que exista la estrategia perfecta, sino que será algo que tendrás que pelear y conseguir cada día. Ahora tienes las herramientas necesarias para poder analizar tu ciudad o tu lugar y conocer perfectamente en qué estás invirtiendo. El éxito se puede encontrar en cualquier zona, pero solo si conocer realmente la misma y construyes tu plan sobre esta.
Tras haber estudiado tu mercado, es hora de pasar a la acción, veamos cómo encontrar una gran oportunidad inmobiliaria en ese mercado.