XIV: Cómo encontrar grandes oportunidades de inversión.

Los artículos anteriores han sido simplemente un calentamiento. Forma parte de tu educación, tu preparación totalmente necesaria. Has decidido que la inversión inmobiliaria puede ser la clave para tus objetivos financieros o personales. Has decidido qué tipo de activos inmobiliarios pueden funcionar con mayor probabilidad y has comenzado a trazar tu plan de inversión. Sabes cómo analizar un área o una ubicación concreta y cómo analizar los números de cualquier oportunidad.  Y sin embargo, hasta este punto todo ha sido preparación y calentamiento.  Necesario, pero es lo más lejos que muchos casi inversores inmobiliarios alcanzan.

Es hora de saltar, es hora de comenzar.

Veamos las vías de encontrar oportunidades inmobiliarias.

  1. MLS o listado compartido de inmuebles.

El MLS es un sistema de compartición de inmuebles utilizado por los agentes y las agencias inmobiliarias de Alicante o de tu área. Asimismo en España contamos con la MLS a nivel nacional, con inmuebles de cientos de inmobiliarias y existen en muchas otras ciudades o áreas.

Una manera sencilla de acceder a este listado es a través de varias inmobiliarias de tu zona, explicándole el tipo de inmuebles que estás buscando y, en caso de que existan nuevas propiedades inmobiliarias que cumplan tus características se te enviarán automáticamente, con la posibilidad de conocer más detalles sobre la misma: fotografía, dirección, superficie, nº de habitaciones, etc. Con estos datos será hora de valorar si merece una visita.  Si visitaras todas las propiedades que pueden parecer interesantes perderías un montón de tiempo. Es recomendable realizar algunos cálculos y tomar la decisión en función de los números, la ubicación o el tipo de propiedad.

Habitualmente miro online cientos de propiedades cada semana, pero solo visito quizá una de cada cien. Existen demasiadas malas oportunidades de inversión inmobiliaria.

Antes de trabajar con un agente necesitas entrevistar y conocer a varios de ellos, y buscar ciertas características que lo hagan compatible con tu proyecto. Busca un agente motivado. En un sector tan competitivo necesitar encontrar a alguien capaz de hacer un buen trabajo. Habilita alertas automáticas en base a tus parámetros de búsqueda y aprende a diferenciar rápidamente todas las propiedades que recibirás. En caso de encontrar grandes oportunidades de inversión, ser más rápido que el resto es clave. Quizá incluso no hagas la oferta más alta para una propiedad, pero si la realizas antes que el resto será la única oferta recibida y puedes escuchar un sí antes de que siquiera se haya enseñado la propiedad.

¿Mi última adquisición? Tras buscar durante varios meses, un sábado encontré una propiedad recién publicada que parecía interesante, en el centro de Alicante, pero podía tener varios desperfectos. Una propiedad C en una zona A. Contactamos con la inmobiliaria el lunes a las 9.05 para concertar una visita, que fue el miércoles por la mañana.  Al visitarla había estado cerrada varios años, existían pequeños desperfectos más fáciles de reparar de lo que parecían por las fotografías, por lo que aceptamos la vivienda sin siquiera regatear el precio. Los números cuadraban perfectamente.  Poco después la agencia inmobiliaria de Alicante que tenía encargada la venta nos comentó que esos días tenía previstas veintisiete visitas a la propiedad, con lo que actuar rápido fue clave para acceder a ella.

Otra clave para tener éxito como inversor inmobiliario es la siguiente: ten muchas ofertas rechazadas. Encontrar grandes propiedades es un juego de números. Quizá una de cien vale la pena, así que deberás ver cien para realizar una oferta por una. Y como la mayoría de ofertas serán rechazadas, debes ofertar mucho y fallar mucho. No tengas miedo de realizar un montón de ofertas, aunque sepas que lo más probable es que sean rechazadas.

Una vía opuesta para buscar inversiones inmobiliarias es buscar entre inmuebles que llevan meses o años publicados. Cuanto mayor tiempo esté una propiedad sin vender o sin siquiera recibir una oferta más probable será que acepten una gran reducción en el precio.  De la misma manera, viviendas con algún tipo de desperfecto pueden pasar mucho tiempo sin recibir una oferta, y pasan de ser una casa en venta a ser un problema para los propietarios.

  1. Portales Inmobiliarios.

Una vía en la que encontrar cientos de propiedades en venta son los numerosos portales inmobiliarios que existen. En muchos casos la información publicada es limitada por lo que será necesario un contacto posterior con la agencia inmobiliaria que gestione la venta. Por otra parte, muchos particulares optan por intentar vender sus inmuebles directamente, por lo que se puede contactar con ellos directamente para obtener más información de la propiedad o plantear dudas y la posibilidad de visitarla.

Además existen portales centrados en anunciantes privados, poco profesionales y con pocos visitantes, por lo que las probabilidades de que estas personas reciban ofertas o interesados son bajas, lo que favorece nuestras posibilidades de que una oferta sea satisfactoria.

  1. Date un paseo por tu zona.

Recorrer las calles o barrios en los que quieres invertir es un gran método para conocer y encontrar oportunidades.  Al tratar de vender una vivienda, lo primero que hacen muchos propietarios no es anunciar sus casas en portales inmobiliarios o a través de agencias inmobiliarias, sino que comienzan colocando algún tipo de cartel particular.  Lo que consiguen generalmente son decenas de llamadas de agentes inmobiliarios ofreciendo su ayuda pero pocos interesados en adquirir la vivienda, muchos menos un par de visitas.

Este método es uno de los más económicos a la hora de encontrar oportunidades, solo necesitas dar un paseo y tiempo, lo que lo convierte en un gran método para comenzar como inversor inmobiliario.

  1. Subastas judiciales.

Si bien no recomiendo participar en subastas judiciales a inversores novatos son una fuente de información de qué propiedades o propietarios pueden aceptar una gran rebaja por su inmueble.  En algunas ocasiones las propiedades que llevan a la venta sin éxito durante años terminan aquí.

Las subastas judiciales de inmuebles se publican una vez que se ha fijado un día para su realización, mucho antes de que suceda la propia subasta. En este caso la propiedad es claramente un problema para sus propietarios, por lo que su motivación para vender tan pronto como sea posible es una realidad.

Por el contrario, para participar directamente en una subasta recomiendo un buen asesoramiento en materia jurídica y aprender ampliamente sobre su regulación, pues las normas de las subastas y la información de los inmuebles pueden esconder sorpresas si no se está preparado.

  1. Comparte tu pasión por la inversión inmobiliaria.

Este último método consiste en contarle a todo el mundo a qué te dedicas, lo que sabes sobre la inversión inmobiliaria y las posibilidades que tiene cualquier propiedad en tus manos. Prácticamente todo el mundo conoce a alguien que busca vender su casa, y pueden ser una gran fuente de contactos de propietarios que llevan tiempo tratando de venderla, o que aún no la han puesto a la venta pero lo han comentado con familiares y conocidos.

Existen muchas más casas a la venta de las que están anunciadas, por lo que si alguien sabe que tú podrías estar interesado en ayudarles podrás tener información mucho antes que cualquier otro.

Ahora que ya tienes algunas ideas para buscar oportunidades de inversión inmobiliaria, veamos el proceso para determinar si vale la pena adquirir una propiedad.