Una mala propiedad puede ser fatal para tus aspiraciones como inversor inmobiliario, especialmente en los momentos iniciales. Puede ser estresante, costar mucho dinero o desmotivar a cualquiera. ¿Cómo sabrás cuando te encuentras ante la propiedad correcta? Después de todo, hay cientos o miles de inmuebles en venta. ¿Qué deberías comprar? ¿Qué deberías evitar?  Son preguntas que debes hacerte si quieres encontrar la oportunidad adecuada, así que veamos en qué fijarnos a la hora de la compra.

Ten en cuenta que todas estas directrices dependen ampliamente de tu localización. La siguiente no es una lista de reglas imprescindibles, sino pequeñas piezas de conocimiento que podrán facilitar tu elección.

– Nº de habitaciones: Será difícil conseguir inquilinos a muy largo plazo en una vivienda de uno o dos dormitorios. Los inquilinos que busquen una habitación encontrarán posiblemente pareja y necesitarán un lugar más amplio, y posteriormente se ampliará la familia y la casa de dos habitaciones quedará de nuevo pequeña.  Las viviendas de tres o cuatro habitaciones tienden a ser más estables y a atraer inquilinos a largo plazo, lo que reducirá tu tasa de vacantes. Asimismo, las viviendas de tres habitaciones son en muchas zonas las más habituales, por lo que son relativamente más sencillas de vender. Por otra parte, en viviendas con más de cuatro dormitorios será más complicado encontrar el perfil de inquilinos, generalmente familias con niños, por lo que pueden pasar varios meses hasta conseguir un nuevo alquiler.

– Antigüedad: Cuanto más vieja sea una propiedad más costará su mantenimiento y reparaciones. Además estas viviendas tienen un peor aislamiento energético, lo que desemboca en una factura energética mayor, principalmente para mantener una temperatura agradable en verano (aquí en Alicante hacen 44ºC estos días) o en invierno (especialmente en las zonas más frías). Puede que pienses que no importa demasiado si las pagan los inquilinos, pero lo saben. Si tu vivienda cuesta 50€ más de calentar o refrigerar los posibles inquilinos harán sus cálculos y será más difícil que opten por tu vivienda, especialmente si existen viviendas nuevas alrededor.

-Garaje: Dependiendo de la zona en la que se encuentre la vivienda un garaje será un factor diferenciador a la hora de conseguir inquilinos. Existe prácticamente al menos un coche en cada familia, por lo que facilitar este aspecto puede suponer la diferencia entre alquilarla o no.

-Terraza o jardín: Un pequeño jardín o terraza aportarán un espacio de tranquilidad para disfrutar con su familia, lo que puede ser muy importante para atraer inquilino.

-Ubicación. Ya hemos hablado de esto anteriormente, pero dada su importancia cabe recordarlo y tener en cuenta que cualquier inquilino querrá salir a tomar algo de vez en cuando, dar un paseo por el parque, necesitará hacer la compra o tener buen transporte. Busca localizaciones en las que cualquiera querría vivir y conseguirás inquilinos mucho más estables.

Estas son algunas de las características a considerar al adquirir una propiedad. No es necesario que todo sea perfecto, pero necesitamos saber si estos factores son acordes al coste que nos va a suponer la misma.  De hecho, las propiedades perfectas tienen un plus en su precio. Un inversor siempre buscará grandes oportunidades de inversión inmobiliaria, por lo que en ocasiones tratarás de evitar las propiedades perfectas y en su lugar buscarás problemas en ellas. Me explico.

Buscando problemas en nuestra posible inversión inmobiliaria.

Sí. Has leído bien. Aunque es posible comprar una propiedad perfecta y acabada por completo, y puede ser una buena opción,  me gusta localizar problemas que pueda arreglar para encontrar un trato mejor.  Cuando la mayoría de compradores encuentra algún problema simplemente se marcharán. De hecho, al existir menos competencia será posible encontrar oportunidades si tenemos la capacidad de solucionarlos.

 A modo de advertencia he de decir que cada problema es un riesgo. Es necesario comprender la naturaleza del problema y tener en cuenta qué trabajo o dinero nos llevará arreglarlo e incluirlo en nuestro análisis. Si no sabes exactamente cómo valorar la reparación de ciertos aspectos pide ayuda a profesionales, o quizá el riesgo sea demasiado elevado.    Veamos una serie de problemas que nos podemos encontrar en una casa en venta.

1. Olor. Entras a un piso y huele a pantano putrefacto. Tu primera reacción será salir corriendo, y eso será lo que la mayoría de personas harán. Por el contrario, si podemos identificar su origen arreglar los malos olores es uno de los problemas más sencillos de solucionar. Existen ciertas cosas que pueden provocar ese mal olor, como por ejemplo:

  • Restos de comida en cocina o en otras habitaciones.
  • Orina de las mascotas anteriores en el suelo de la casa.
  • Humo y tabaco pegado en las paredes, cortinas o el suelo.
  • Moho en las ventanas, los muros u otras superficies.
  • Hay un pantano putrefacto en el salón.

A no ser que exista un problema serio medioambiental o no reconozcas de dónde puede venir el olor, será fácil de solucionar con una buena limpieza. Por lo general la fuente de olores se solucionan retirando alfombras, cortinas u otras telas, fregando a fondo el suelo y eliminando los restos que puede tener, limpiando en profundidad la cocina y baños (o eliminándolos para su sustitución), fregando paredes y techos (especialmente para olores de tabaco) o pintando la casa.

Con estos pasos será difícil que se mantenga el mal olor. La buena noticia es que puede espantar a muchos compradores y reducir el precio en miles de euros. Por último de nuevo una advertencia: si no sabes identificar el origen del mal olor podría suponer un problema de humedades en la estructura, problemas serios de cañerías u otros problemas peores y más caros, por lo que en estos casos simplemente sal corriendo como el resto del mundo haría.

2. Tercera habitación oculta. He mencionado anteriormente que no creo que sea la mejor opción una vivienda de dos dormitorios como inversión inmobiliaria. Sin embargo, hay algo excepcional en algunas de ellas: una tercera habitación oculta.

No estoy hablando de tirar una pared o abrir un armario y encontrarte en una habitación mágicamente, sino en una sala o habitación que no habían considerado y convertirla en dormitorio.  Por ejemplo, es posible encontrar salas para lavadora y plancha o pequeños estudios que no se anuncian a priori como habitación. Asimismo existen salones o cocinas con habitaciones anexas en las que añadiendo una puerta ganaríamos una nueva habitación fácilmente. Con un pequeño gasto en puerta y en preparar esta sala como habitación es posible aumentar ampliamente el valor de una vivienda al pasar de dos a tres habitaciones. ¿Por qué el agente inmobiliario de turno o los propietarios no la anunciaron como 3 dormitorios? Nunca lo sabremos, pero sucede con más frecuencia de lo que podría esperarse.

Como anécdota de esta misma semana, tras visitar un local comercial el número de despachos aumentó mágicamente en uno, cosa que por supuesto no me esperaba. Donde había un archivo lleno de papeles y suciedad será posible tras una buena limpieza y una manita de pintura tener un amplio y bonito despacho, lo que por supuesto aporta un mayor valor a la propiedad.

3. Encimeras o armarios desfasados. Las cocinas venden casas. Las personas pasamos mucho tiempo en la cocina, y nada nos tira para atrás más que unos armarios y una encimera de hace décadas. Lo que muchos no saben es lo fácil que es transformar una vieja cocina en una moderna con unos armarios, encimera y equipamiento nuevos. Otra opción es la de pintar los viejos armarios para darles un toque nuevo con pintura para maderas y varias horas de dedicación. Antes de ello habrá que valorar su estado y si compensa más que adquirir unos nuevos. Hoy día existen materiales para encimeras y cocinas asequibles y por varios cientos de euros será posible tener una encimera moderna y un estilo nuevo en tu cocina.

4. Moho. Una zona llena de moho puede ser uno de los mejores problemas que encontremos. El moho causa pánico a cualquier posible comprador, puede que incluso a ti mismo, pero no debería.  El moho es un hongo que crece de manera natural en todos lados. Está en tu casa, en tu coche, en tu pelo o tu barba, en el aire que respiras. Si además vives en un clima húmero, el moho está en cualquier lugar con un mínimo de humedad.

Sin embargo, cuando las esporas se acumulan en ‘grandes’ cantidad comienza a ser visible para el ojo humano en forma de superficies verdosas y negras. La clave será averiguar por qué hay moho en una propiedad. La razón es la humedad, si acabas con la humedad acabarás con el moho visible. Si encuentras un baño en el que existe moho en las paredes y ves que no existe ninguna ventana o ventilación, ¿sabes qué? el moho crece porque la humedad de la ducha no sale de la habitación. Estudia la posibilidad de instalar un respiradero o una pequeña ventana y problema solucionado. ¿Moho bajo una ventana? Comprueba el cerramiento de la misma, pues es una de las causas más comunes de encontrar moho en ciertas habitaciones.

El único moho del que realmente me preocuparía es el moho en muros o pilares de carga, lo que puede indicar una posible filtración de agua en la estructura, y eso sí que asusta. Como hemos indicado anteriormente, descubre el origen del problema y podrás dar con la solución.  Y si no conoces el origen, no tomes riesgos innecesarios.

5. Espacios Compartimentados. Esta es una característica de muchas viviendas, especialmente de propiedades antiguas, donde cada habitación se encuentra separada del resto, todo unido por un largo pasillo.  Hoy día existe una tendencia hacia espacios abiertos, donde la cocina, el comedor y el salón no tienen una división clara, lo que hace que el interés por las viviendas con una distribución muy dividida sea menor. Aunque el coste del inmueble sea menor que otras del mismo tamaño el precio del alquiler no suele estar por debajo en la misma proporción.  Asimismo, por un coste razonable es posible eliminar una pared de la vivienda para dotarla de una distribución abierta.

6.- La selva en casa. Especialmente en casas de campo o aquellas con un gran patio o terraza un tanto abandonados, este pequeño problema más estético que real puede echar para atrás a muchos visitantes de la vivienda.  Una hierba alta, árboles abandonados, macetas secas… dan una mala imagen con un coste ridículo una pequeña selva se puede convertir en un precioso jardín.

7.- La casa de la basura. En algunos casos se ponen casas a la venta con  una gran cantidad de basura, trastos abandonados, muebles rotos, restos de cualquier cosa… lo que puede hacer imposible hasta entrar en ciertas habitaciones. A pesar de la imagen que ofrecerá, este problema tendrá una solución relativamente sencilla, y dado que nadie querrá hacerse cargo del problema puede suponer una gran oportunidad.

Hemos visto una serie de problemas que pueden ayudarnos a encontrar una buena oportunidad de inversión. Por otro lado, existen problemas con los que no queremos tratar en ningún caso.

Problemas a evitar al adquirir una propiedad inmobiliaria.

Los siguientes problemas sí que nos harán salir corriendo al encontrarlos, puesto que su solución no será tan sencilla como arreglar un jardín o pintar la cocina.

1.- Barrio. No puedes arreglar un mal barrio. Punto. Por lo tanto no me planteo adquirir una propiedad en los que el barrio y la zona sea un problema constante. La vivienda será difícil de alquilar y los inquilinos que atraerá pueden no ser los ideales. Basuras, impagos, robos…los problemas pueden ser numerosos. Aunque no nos limitemos a propiedades en barrios A, definitivamente evitaría los barrios D o C.

2.- Problemas estructurales. Los problemas estructurales en cualquier construcción son algo aterrador, que pueden tener un coste muy elevado o ser imposibles de reparar. Si cualquier propiedad la debe revisar un arquitecto u profesional de la construcción, en casos en los que pensamos que puedan existir daños de este tipo aún más. Y repetimos que, ante la duda, mejor dejar pasar cualquier inmueble, el riesgo es demasiado elevado.

Estos son los más comunes. Sin embargo debemos comprobar si pudieran existir otro tipo de problemas que afectaran al valor de nuestra propiedad o a las posibilidades de su alquiler, como por ejemplo vecinos problemáticos, zonas comunes abandonadas o perros ruidosos. Deberás hacer tu propia lista de características que hagan una propiedad intocable. El éxito se encuentra más a menuda en las veces que dices que no antes de las que aceptas.

Resumiendo, no existe una regla estricta de la inversión inmobiliaria perfecta. En su lugar, una inversión perfecta será aquella que te acerque a tus metas. Una mala elección podrá alejarte enormemente de ellas.

No pretendemos dar una lista exhaustiva de lo que debes y no debes comprar, sino mostrar algunos principios que te ayuden a centrar la búsqueda en las mejores oportunidades y evitar posibles problemas.

Conforme empieces a buscar oportunidades comenzarás a encontrar, ¡sorpresa! oportunidades. Este puede ser un momento de nervios para un nuevo inversor, ya que es tiempo de interactuar con otras personas. En el siguiente artículo veremos el proceso de realizar una oferta y el proceso de negociación que te acerque a tu inversión inmobiliaria perfecta.