El alquiler está de moda. ¿Dónde se encuentra el mercado?


Inmobiliaria Alicante Alquiler
| En las últimas décadas alquilar un piso ha pasado de ser considerado tirar el dinero a una nueva fórmula para vivir con mayor grado de movilidad y sin estar atado a una propiedad y una hipoteca. En este tiempo los inquilinos han pasado a convertirse en uno de los pilares del nuevo mercado inmobiliario de Alicante y otras ciudades españolas.

Hoy día la búsqueda de pisos en alquiler tiene poco que ver con lo que era. Durante años la única manera de encontrarlo era pateando las calles, lo que ahora se traslada para los futuros inquilinos a agencias inmobiliarias especializadas en alquileres y portales inmobiliarios.

En finales de los 90 apenas un número muy reducido de viviendas se encontraba en alquiler. Había muy poca oferta y los precios no eran mucho más baratos que ahora. A diferencia de hace 20 años, ahora alquilar piso es una opción a considerar. Hoy en día entre el 24% y el 26% de las viviendas de la capital española se destina al alquiler, y se estima que existen entorno a un 20% de viviendas en alquiler en Alicante sobre el total disponibles. Por fin se ha roto el mantra de que arrendar es tirar el dinero con el que hemos crecido varias generaciones.

 

¿Qué ha cambiado en el mercado del alquiler para que vivamos este auge?

En la segunda legislatura de Zapatero y la primera de Rajoy se han tomado varias medidas que han conseguido que el alquiler de viviendas deje de estar estigmatizado. A finales de 2009 se aprobó la ley del ‘desahucio exprés’, que permite que recuperar una vivienda en alquiler ante problemas con un inquilino o el caso de impago no sea el proceso tortuoso que era hasta ese momento. Después se flexibilizó la relación entre propietario e inquilino con la nueva ley del alquiler. Estas medidas, junto con el fin de la desgravación fiscal por compra de vivienda y el incentivo fiscal a la creación de las sociedades de gestión de alquileres han permitido que haya un equilibrio entre comprar y el alquiler.

 

¿Qué ha cambiado en el mercado del alquiler en Alicante?

A pesar de que en la mayor parte de España no es un problema encontrar un alquiler, en las principales ciudades de la costa mediterránea, Baleares, Canarias, o Madrid y Barcelona, las rentas se han mantenido estables durante toda la crisis viendo ahora unos precios que despegan. Muchas viviendas en alquiler han estado sujetas a contratos de larga duración que se firmaron en 2010 o 2011 y que, al salir de nuevo al mercado a partir de 2015, se han comercializado con unos precios acordes a la mejora económica que anima a buscar casa, y el alquiler es la opción más acorde para muchas personas que no poseen los ahorros o las ganas de comprar una vivienda.

 

¿Cómo ha influido la recuperación del empleo en la reactivación del alquiler?

La mejora del empleo en los últimos años se traslada a unos alquileres que estaban también en situación de crisis, estables y bajos. Por eso en 2015 y 2016 empiezan a subir los precios en zonas muy concretas de Madrid y Barcelona, y se extiende posteriormente a los alquileres en Alicante y otras ciudades cercanas como Valencia, Castellón, Murcia, y muchos municipios de nuestra provincia. Si hay que buscar una causa del encarecimiento de los alquileres, sin duda es la mejora del empleo.

 

Vivir en las grandes capitales se está poniendo imposible, ¿pasará en Alicante?

Madrid y Barcelona son las dos mayores ciudades de la cuarta economía de la zona Euro, una economía que ha crecido un 3,2% en 2016. Hasta hace poco pensábamos ‘si no puedo comprar, alquilo que es más barato’. Pero a día de hoy Madrid y Barcelona se están acercando a los niveles de precios de otras grandes capitales europeas. Es verdad que los sueldos no son los mismos que en Londres, pero tampoco los alquileres. Si miramos Roma o Milán, los sueldos no están tan lejos y sus precios están en línea con los españoles. Los habitantes de estas y otras grandes urbes son conscientes de que no pueden vivir en el centro por un alquiler razonable, y saben que para encontrarlo tienen que irse a zonas periféricas.

En los últimos años esta tendencia se está trasladando a la situación inmobiliaria del alquiler en Alicante ciudad y a muchos municipios de la provincia. Con un parque de viviendas antiguo en el centro de la ciudad, la escasa oferta conlleva unos precios para muchos inasequibles. Junto a ello, la opción de muchos propietarios de alquilar pisos en temporadas vacacionales conlleva que parte de esa posible oferta no salga definitivamente al mercado.

 

Todos queremos vivir en el centro…

Una situación frecuente es la búsqueda de alquileres en Alicante centro, lo que multiplica los precios de los alquileres, al igual que sucede en otras ciudades españolas. Hay que quitarse de la cabeza la idea de que alquilar es vivir en el centro por poco dinero. Durante años nos hemos consolado con la idea de que, si teníamos que vivir alquilados, al menos tendríamos una casa estupenda en el centro. Y eso en las grandes ciudades españolas se ha terminado, como tampoco hay alquileres baratos en el centro de las principales ciudades españolas o europeas.

 

¿Existe una burbuja del alquiler a nivel nacional?

Es algo que muchos profesionales inmobiliarios hemos comentado en los últimos años no solo con los alquileres en Alicante sino con compañeros de otras ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o los archipiélagos. Especialmente en la costa mediterránea junto con Canarias, Madrid y Barcelona, los precios de los pisos en alquiler han subido y seguirán subiendo en 2017.

Se ha producido un aumento fuerte de la demanda de pisos de alquiler que de momento no está siendo acompañada por un aumento similar en la oferta de viviendas en alquiler en Alicante, con lo que estamos viviendo un aumento de los precios. El fomento del alquiler es uno de los principales retos y objetivos para los organismos públicos tanto a nivel nacional como por parte de la Generalitat Valenciana.

 

¿Quiénes buscan viviendas en alquiler en Alicante?

 Hay una demanda voluntaria formada por personas que han decidido vivir de alquiler esperando a que el precio de compraventa se ajuste, tienen ahorros y están planteándose comprar. A ellos se suman jóvenes que estudiaron fuera de casa compartiendo piso en alquiler y que, cuando regresan a sus ciudades de origen, se van de casa de sus padres en cuanto pueden.

Pero existe también una demanda forzada, lo que supone el perfil mayoritario en la búsqueda de alquileres en Alicante. Son personas que bien podrían pagar una cuota hipotecaria similar al coste de un alquiler y que les gustaría comprar una vivienda, pero no disponen de los ahorros necesarios.  Y sin ahorros hoy ya no es posible hipotecarse, pero sí pueden alquilar.

 

¿Cómo afecta la financiación hipotecaria al mercado del alquiler?

El grifo hipotecario estuvo cerrado hace unos años. Hoy ya no. Los bancos han vuelto a flexibilizar la concesión de hipotecas pero son muy prudentes respecto a quién financian. Si un posible comprador no tiene ahorrado en torno al 20% del precio, además del 14-15% de los gastos de compraventa, el banco probablemente no le dará el préstamo y tendrá que decantarse por el alquiler de pisos en Alicante.

 Aun así, las hipotecas están subiendo en dos dígitos y cada vez hay más préstamos a tipo fijo. Es una decisión muy sabia y prudente por ambas partes: protege a los compradores ante posibles subidas de los tipos y a la propia entidad de impagos de clientes a los que les incrementa la hipoteca y dejan de poder afrontarla.

 

Con estas medidas, ¿no se  está cerrando el acceso de los jóvenes a la compra de viviendas en Alicante?

agencias inmobiliarias en alicante capital comprar casaEl sector bancario está actuando responsablemente, y en estos momentos solo financia a quien razonablemente va a poder pagar la hipoteca. No quieren volver a tener que participar en el drama social que hemos vivido en los últimos años.

No todo el mundo puede hipotecarse y acceder a comprar una vivienda. Y por eso hay una parte de la demanda que se está decantando por alquilar piso.

 

¿Dónde está el tope del mercado del alquiler en Alicante?

En otros países europeos la decisión de vivir de alquiler es mayoritaria. En ciudades como Viena más del 80% de sus ciudadanos viven en viviendas en alquiler, mientras que en Alemania más de la mitad de la población se decanta por vivir en una vivienda en alquiler.

El mercado tiene todavía posibilidades de crecer en España, pero probablemente con la mejora constante del empleo, la recuperación económica y sobre todo cuando los que ahora viven de alquiler en unos años quieran ser propietarios de su casa, mantendremos unos niveles muy por debajo de estos ejemplos.

 

¿Cómo podemos aumentar la oferta de pisos en alquiler en Alicante?

A nivel nacional se debe garantizar a los propietarios una certidumbre jurídica de que no van a ser perseguidos por poner sus casas en alquiler y de que podrán recuperarlas rápidamente en caso de impago, lo que no se da en estos momentos. Es una constante entre las agencias inmobiliarias en Alicante especializadas en alquileres como muchos propietarios optan por mantener vacías sus viviendas por el miedo y la incertidumbre de que suceda cualquier tipo de problemas.

Pero no es suficiente. También hace falta un aumento relevante de pisos en alquiler en condiciones adecuadas de habitabilidad. Son muchos los pisos en alquiler en Alicante que no cumplen con las necesidades que buscan los posibles inquilinos por su antigüedad y mal estado, y en muchos casos los propietarios no pueden asumir una reforma o rehabilitación de la vivienda. Ayudas a la rehabilitación solucionarían en parte este factor, así como plantear medidas intermedias para adecuar el gran parque de viviendas vacías que existe en muchas zonas de Alicante.

 

¿Se puede limitar o regular el precio de los pisos en alquiler?

En ciudades como Madrid o Barcelona ya se ha planteado la posibilidad de limitar los precios del alquiler de viviendas.

Sin embargo, el precio del alquiler tiene su propio techo, definido por la oferta y la demanda de viviendas en alquiler disponibles. Hay un momento en el que, aunque un propietario pida más dinero por su casa, el propio mercado se autorregula y le dice ‘por 50 euros más, ya no la alquilas’.

La vía para reducir el precio del alquiler pasa por aumentar el parque de viviendas en alquiler en Alicante y otras ciudades, situando así el precio de equilibrio de mercado en niveles inferiores.

 

El alquiler vacacional y la escasez de pisos en alquiler en Alicante.

La situación estructural del mercado del alquiler queda formada por un gran número de factores, entre los que se encuentra el alquiler vacacional. Lo que parece de manera lógica un motivo para el aumento del precio del alquiler, cuando se observa y estudia la evolución de los precios se aprecia un peso mucho menor del que pareciera.

El alquiler vacacional es una manera de superar la crisis o de conseguir unos ingresos extra para muchas personas. El papel de las diferentes administraciones pasa por regularlo para que funcione y genere ingresos para las ciudades con unos requisitos mínimos de calidad y seguridad. La función de los ayuntamientos o comunidades debe ser facilitador, pensar en cómo lograr que esta nueva industria genere ingresos para los ciudadanos y sea beneficioso para las ciudades. En este ámbito no es posible ponerle puertas al campo.

 

Alquiler, inversión y reactivación en la compra de pisos en Alicante.

Cada vez más personas están moviendo su dinero de los bancos, donde no obtienen rentabilidad, para comprar viviendas en Alicante. Un nuevo perfil de inversores que compran viviendas y las reforman para obtener rentabilidades que no están logrando en otros activos.

Este nuevo inversor, a diferencia del que hubo durante la burbuja, no invierte a corto plazo. Es más tranquilo y piensa a largo plazo. Su inversión permite reformar viviendas que arrancan un ciclo muy positivo para las ciudades: primero reforman casas que regeneran portales que rejuvenecen calles y, finalmente, barrios enteros. Este efecto es el que está mejorando la calidad de vida de muchas zonas en un buen número de ciudades españolas.

En el caso de nuestra ciudad son muchas las viviendas en venta en Alicante en un mal estado de conservación, vacías y sin muchas opciones de habitabilidad. Esta opción favorece enormemente a vecinos y negocios locales y revitaliza zonas enteras.

 

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