Trabajo y ahorro, requisitos para comprar una vivienda.

Hoy en día solo pueden comprarse una vivienda aquellos que tienen ahorros y un buen puesto de trabajo. Este es el resumen el informe de la Fundación de las Cajas de Ahorros.  Esta descripción deja fuera a los jóvenes, cuya única solución residencial es el alquiler, e impide que se vendan más casas en España.

Según este informe, el mercado residencial está viviendo un momento que califica de “inmejorable” para la compra de una vivienda. Por un lado, y a pesar de las leves subidas que estamos viendo en los últimos meses, los precios han caído hasta unos niveles competitivos, muy lejos de los registrados durante el boom.

 El dato más reciente del Ministerio de Fomento sitúa el precio por metro cuadrado alrededor de 1.500 euros, muy lejos de los 2.101 euros del años 2008. A este factor se añade que los tipos de interés están en mínimos históricos, lo que está abaratando la nueva financiación de particulares y empresas y, a la vez, reduciendo el peso de los intereses de sus deudas.

El problema es que la accesibilidad no es el único factor que entra en juego a la hora de adquirir una propiedad. Para hacerse una idea, basta repasar la evolución de varios indicadores que reflejan la mayor o menor facilidad para acceder a la vivienda en España.

En concreto, el informe analiza la ratio de accesibilidad, que compara el porcentaje de ingresos que debe destinar un hogar a pagar la hipoteca; la ratio crédito/valor, que indica el porcentaje de financiación para comprar una casa; y la ratio de solvencia, que establece el número de salarios anuales que debe dedicarse para pagar una vivienda.

En cuanto a la ratio de accesibilidad, entre 2014 y 2016, el hogar debía destinar el 23% de sus ingresos al pago de la hipoteca, la mitad que en los años más boyantes del ladrillo (en 2006 y 2007 era necesario destinar un 45,5%). De ahí que Funcas hable de unas condiciones inmejorables.

Sin embargo, la lectura se complica al analizar la ratio crédito/valor. Actualmente se sitúa en el 50,6%, lo que significa que, de media, solo se financia el 50% del valor de la vivienda, lo que exige que el propietario aporte la otra mitad.  Desde que estalló la burbuja el porcentaje de financiación ha cambiado completamente: hasta 2007, lo normal era que el volumen del préstamo estuviera entre el 63% y el 65% del valor de la vivienda.

El escenario cambió con las restricciones crediticias que se impusieron en el mercado tras los excesos cometidos durante el boom. Entonces se inició una tendencia bajista que convierte la cifra actual en la segunda más baja en las últimas tres décadas. Este dato esconde una restricción severa de crédito que limita el acceso a la demanda, independientemente de que esta sea solvente.

Por último, y en lo que se refiere al número de años de salario para pagar la vivienda, nos encontramos en un nivel más cercano de los máximos de la burbuja (por encima de 15 años) que de los registrados a finales del siglo pasado (8,2 años). Desde 2010, la cifra se ha ido reduciendo y desde 2013 se ha mantenido estable por debajo de 14 años.

Con estos indicadores podemos afirmar que es un buen momento para adquirir una vivienda. Sin embargo, para poder comprar una vivienda también es necesario tener un dinero ahorrado (se financia como promedio la mitad del valor de una vivienda) y unos ingresos estables (se necesitan 13 años de sueldo íntegro para pagar la totalidad de la casa).

Muchos jóvenes, fuera de combate.

Capacidad de ahorro e ingresos estables son dos condiciones que excluyen a muchos jóvenes de poder adquirir una vivienda, un colectivo vital para el futuro del mercado residencial.

El principal problema está en la precariedad laboral que sufren los menores de 35 años. El aumento del empleo ha sido selectivo, penalizando a los más jóvenes (entre 20 y 34 años, que son quienes necesitan la primera vivienda) cuya tasa de ocupación ha decrecido de forma sistemática durante los últimos años. Por otro lado, la capacidad de compra de los ingresos vía salario está bajando, lo que reduce la capacidad de pago de los hogares potencialmente compradores de viviendas.

El resultado final de este análisis, sugiere que el mercado residencial de España cuenta con una fuerte demanda potencial, pero con poca capacidad de acceso entre los grupos de mayor necesidad por el efecto de las condiciones del mercado de trabajo sobre los ingresos, y con pocas expectativas de mejora en el medio plazo.

Sin esperanzas de que el escenario cambie de manera sustancial, las nuevas generaciones no tendrán más remedio que abrazar el alquiler como fórmula habitacional, una visión que coincide con muchos expertos del sector inmobiliario.